Location et passoires thermiques : calendrier des interdictions et règles fiscales en 2026

Pour pouvoir être mis en location ou faire l’objet d’un renouvellement de bail, un logement doit respecter des seuils minimaux de performance énergétique. Le calendrier d’application s’échelonne progressivement selon les étiquettes du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :

• 1er janvier 2023 : Interdiction des logements de classe G+, dont la consommation en énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an.

• 1er janvier 2025 : Interdiction de louer l’ensemble des logements classés G en France métropolitaine pour les nouveaux baux (échéance reportée au 1er janvier 2028 dans les DROM).

• 1er janvier 2028 : Interdiction de mise en location des logements classés F en métropole (1er janvier 2031 pour les DROM).

• 1er janvier 2034 : Interdiction des logements classés E en métropole. Le seuil de décence exigera alors d’atteindre au minimum la classe D.

Outre l’interdiction de mise en location, le gel des loyers s’applique désormais à l’ensemble des logements classés F et G : les bailleurs ne peuvent plus appliquer d’augmentation ni de révision annuelle de loyer sans avoir préalablement réalisé des travaux d’amélioration énergétique.

Lorsqu’un logement loué ne respecte pas les critères de décence énergétique en vigueur, le locataire dispose de voies de recours légales. Il peut exiger formellement de son bailleur la réalisation de travaux de rénovation.

En l’absence de mise en conformité, le locataire a la possibilité de saisir le juge du tribunal judiciaire. Après examen du dossier, le magistrat peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, décider du gel ou de la diminution du loyer, voire prononcer l’interdiction de louer le bien tant que la performance requise n’est pas atteinte.

Plusieurs ajustements réglementaires ont fait évoluer les règles de calcul du DPE pour corriger certains biais méthodologiques :

Réforme des petites surfaces (moins de 40 m²)

Historiquement pénalisés par le calcul au mètre carré qui surévaluait le poids de la consommation d’eau chaude sanitaire (ECS), les petits logements bénéficient d’une révision depuis le 1er juillet 2024. Grâce à un ajustement des seuils par paliers de 5 m² et à l’introduction d’une surface de référence , environ 140 000 à 160 000 logements de moins de 40 m² sont sortis automatiquement des classes F ou G sans nécessiter de travaux.

Abaissement du coefficient de conversion de l’électricité

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette réduction de près de 17,4 % favorise la note des logements chauffés à l’électricité, permettant à environ 700 000 à 850 000 résidences principales de gagner une classe DPE et d’échapper au statut de passoire thermique.

Les bailleurs disposent de plusieurs dispositifs complémentaires pour financer la mise aux normes de leur patrimoine locatif :

• MaPrimeRénov’ : Accessible depuis la réouverture du guichet de l’Anah le 23 février 2026, le dispositif se divise en un parcours « par gestes » (travaux ciblés) et un parcours « Rénovation d’ampleur ». Ce dernier est obligatoire pour traiter une passoire thermique et exige un gain minimal de 2 classes DPE, avec le recours obligatoire à un accompagnateur agréé (Mon Accompagnateur Rénov’).

• Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : Cumulables avec MaPrimeRénov’ dans le cadre du parcours par gestes. Pour les rénovations d’ampleur, les aides globales sont soumises à un taux d’écrêtement modulé selon le niveau de ressources (de 50 % pour les revenus supérieurs à 100 % du coût TTC pour les ménages très modestes).

• L’Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Permet d’emprunter sans intérêts de 7 000 € à 50 000 € selon le nombre de gestes ou le niveau d’ambition de la rénovation globale, avec des durées de remboursement échelonnées de 3 à 20 ans.

Des assouplissements réglementaires existent pour éviter de dénaturer le patrimoine architectural ou d’imposer des coûts disproportionnés aux propriétaires de biens protégés :

• Contraintes d’urbanisme et contraintes financières : Les obligations de travaux sont écartées si la rénovation modifie l’aspect extérieur en contradiction avec les règles d’urbanisme ou les directives des Architectes des Bâtiments de France (ABF), ou si le montant total des travaux dépasse 50 % de la valeur vénale du bien.

• Atténuation de l’exigence : Le décret du 8 avril 2022 adapte l’exigence pour ces cas spécifiques : l’obligation d’atteindre les classes A ou B est remplacée par une obligation plus souple de progresser d’au moins deux classes sur l’échelle du DPE (par exemple, passer de G à E).