Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : réformes, nouvelles méthodes et calendrier des obligations

Issu de la loi Élan, le cadre méthodologique du DPE vise à harmoniser l’évaluation de l’ensemble du parc résidentiel privé et social.

Une méthode de calcul unifiée (3CL)

L’ancienne méthode sur facture, basée sur les dépenses réelles des occupants et générant des biais d’évaluation importants, a été totalement supprimée pour les logements. La méthode dite « conventionnelle » (3CL) s’impose désormais à l’ensemble du parc. Basée sur les caractéristiques physiques et techniques du bâtiment (isolation, mode de chauffage, surfaces des murs, planchers et vitrages), elle intègre cinq postes de consommation :

• Le chauffage ;

• La production d’eau chaude sanitaire ;

• L’éclairage ;

• La ventilation ;

• La climatisation et le refroidissement.

L’opposabilité juridique

Le DPE dispose d’une valeur juridique engagée : il est opposable. Tout acquéreur ou locataire constatant une erreur d’évaluation ayant un impact sur la classe énergétique peut engager la responsabilité du propriétaire, qui peut à son tour se retourner contre le diagnostiqueur certifié ayant réalisé le bilan.

Durée de validité

Si la durée légale de validité d’un DPE est fixée à 10 ans, les anciens DPE réalisés avant la réforme ont vu leur durée de validité réduite pour inciter à la réévaluation sous la nouvelle méthode :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont caducs depuis le 31 décembre 2022.

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Pour mettre un terme à la pénalisation historique des logements chauffés à l’électricité, la réglementation fait évoluer le coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire :

• Avant 2022 : 2,58

• En 2022 : 2,3

• Juillet 2025 / 1er janvier 2026 : 1,9

• 1er janvier 2027 : 1,7

Les propriétaires ayant fait réaliser un DPE sous les précédents barèmes peuvent obtenir une attestation gratuite d’actualisation de leur étiquette énergétique en la téléchargeant directement sur le site de l’observatoire de l’ADEME, sans rééditer un diagnostic complet.

Les logements affichant une étiquette F ou G sont qualifiés de « passoires thermiques ». Les pouvoirs publics ont instauré un dispositif d’interdictions progressives pour contraindre les bailleurs à réaliser des travaux d’amélioration énergétique :

• Gel des loyers : Depuis le 24 août 2022, l’augmentation et la révision annuelle des loyers sont strictement interdites pour tous les logements classés F ou G lors de la relocation ou du renouvellement de bail.

• Seuil d’indécence énergétique (G+) : Depuis le 1er janvier 2023, la mise en location ou le renouvellement de bail est interdit pour les logements de classe G consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an.

• Prochaines étapes d’interdiction : Interdiction globale de louer la classe G (2025), la classe F (2028) et la classe E (2034).

L’évaluation de la performance énergétique s’impose désormais à l’échelle des copropriétés et des ventes immobilières.

Calendrier du DPE Collectif en copropriété

Pour les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, la réalisation d’un DPE collectif devient progressivement obligatoire :

• Copropriétés de plus de 200 lots : Obligatoire depuis le 1er janvier 2024.

• Copropriétés entre 50 et 200 lots : Obligatoire depuis le 1er janvier 2025.

• Copropriétés jusqu’à 50 lots : Obligation fixée au 1er janvier 2026 ou au 1er janvier 2027 selon la tranche exacte de lots.

Calendrier de l’audit énergétique obligatoire lors des ventes

Pour les ventes de maisons individuelles ou d’immeubles en monopropriété, un audit énergétique réglementaire doit être fourni dès la mise en vente pour les biens énergivores :

• Classes F et G : Obligatoire depuis le 1er avril 2023.

• Classe E : Obligatoire depuis le 1er janvier 2025.

• Classe D : Obligatoire à compter du 1er janvier 2032.

L’optimisation énergétique passe par une traçabilité renforcée et un contrôle actif des équipements de chauffage.

Le Carnet d’Information du Logement (CIL)

Rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2023, le CIL doit être constitué lors de la construction d’un logement neuf ou de la réalisation de travaux de rénovation ayant une incidence significative sur la performance énergétique. Ce document rassemble les plans, les notices techniques et l’inventaire des équipements de régulation active du chauffage, de l’eau chaude sanitaire et de la ventilation.

Régulation automatique du chauffage et Décret BACS

• Résidentiel et tertiaire : À partir du 1er janvier 2027, tous les réseaux de distribution de chaleur ou de froid dans les bâtiments neufs ou existants devront être équipés d’un système de régulation automatique de la température par pièce ou par zone.

• Bâtiments tertiaires (Décret BACS) : L’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle du bâtiment (BACS) est obligatoire pour les équipements de chauffage ou climatisation d’une puissance utile supérieure ou égale à 70 kW :

  • Puissance > ou = à 290 kW : Obligation effective depuis le 1er janvier 2025.

  • Puissance entre 70 kW et 290 kW : Oligation au 1er janvier 2027.