Les 4 étapes clés pour optimiser son investissement locatif

Pour s’assurer un versement régulier de loyers, choisissez un marché où les candidats à la location sont nombreux : les affaires les plus rentables sont plutôt à chercher du côté des villes universitaires, bien dotées en services publics (transports) et en infrastructures commerciales.

La courbe démographique et le solde migratoire (différence entre le nombre de personnes qui, au cours de la même année, entrent et quittent territoire) sont des indicateurs incontournables dont tous les investisseurs devraient être en mesure de se saisir afin d’évaluer en amont le potentiel de leur achat immobilier et les chances de le pérenniser sur le long terme.

Veillez aussi à ce que le logement soit localisé dans un quartier qui corresponde au public visé : un studio, majoritairement demandé par de jeunes étudiants, aura plus de chance d’être occupé dans un secteur proche des lieux de formation, comme de la vie festive et nocturne. En revanche, un type 3 (2 chambres), destiné à une famille, trouvera plus facilement preneur s’il est proche des écoles, des crèches et des gros bassins d’emplois (zone industrielle, pôle tertiaire etc…).

Renseignez-vous au préalable sur la moyenne des loyers pratiqués à l’échelle d’un quartier, voire d’une rue, et veillez à y connaître le taux de logements vacants afin d’estimer le potentiel de la demande locale.

Plutôt que de se focaliser sur le prix du bien et l’éventuelle plus-value à réaliser sur sa revente future, projetez-vous à plus brève échéance et actionnez un levier de défiscalisation capable de couvrir, en complément des loyers à percevoir, une partie des charges de remboursement liées à votre crédit immobilier.

A ce titre, le dispositif Pinel, dont le champ d’application a été réduit depuis janvier 2018 aux villes dites « en tension » (où la demande surpasse de loin l’offre), permet d’obtenir des réductions d’impôt de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de mise en location de l’appartement ou de la maison, soit respectivement 6,9 et 12 ans. En contrepartie, le propriétaire se doit de respecter des plafonds de loyers et de ressources aptes à permettre aux ménages modestes d’accéder à son logement.

D’autres outils d’incitation existent à l’instar des mécanismes Censi-Bouvard et Malraux. Le premier accorde des déductions d’impôt pendant neuf ans sur les logements neufs (ou rénovés) loués en meublé au sein des résidences de services sous statuts LMP et LMNP. Le second porte sur certains biens anciens à réhabiliter.

Avant de lui accorder un financement, tout banquier mesure la capacité d’emprunt (et donc de remboursement) d’un candidat à l’acquisition. Il s’agit d’évaluer ses marges de manœuvre financières au regard de son niveau de revenus, de son épargne, du montant de son apport personnel, mais aussi de son âge, de sa situation professionnelle et du sérieux dont il fait preuve dans la gestion de ses comptes.

À l’aune de tous ces éléments, le demandeur pourra se fixer un budget et son prêteur déterminera la pertinence et la faisabilité du projet qu’il porte. Dans le cadre d’un investissement destiné à la location, les loyers que le bailleur sera amené à percevoir sont autant de revenus complémentaires à intégrer dans sa simulation d’emprunt. Leur montant servira tout aussi bien à garantir sa solvabilité qu’à estimer la rentabilité de son affaire immobilière à plus court terme, pour peu que le bien concerné ne subisse pas de vacances locatives trop longues.

Pour information : bien qu’aucune loi ne fixe un tel cadre, les banques respectent en principe un taux d’endettement (généralement de 35%, voire supérieur selon les cas) au-delà duquel beaucoup d’entre elles estiment qu’il est trop risqué d’accorder un prêt.

Une fois le logement acquis, se pose au propriétaire la question de savoir s’il est capable d’assumer seul sa gestion locative ou s’il lui est préférable de confier ces tâches à un professionnel – une agence immobilière très souvent – qu’il mandate pour les remplir à sa place. Une telle délégation peut aussi se limiter à la recherche et la sélection du locataire.

Les prestations facturées sont déductibles des revenus fonciers déclarés sur sa feuille d’impôt, avantage non négligeable pour le propriétaire qui fait ce choix.
Rappelons que le propriétaire a la possibilité de souscrire des assurances spécifiques appelées « garanties loyer impayé » (GLU) : leurs montants sont compris dans une fourchette moyenne comprise entre 2 et 4% du loyer annuel.