Qu’il soit loué pour la première fois ou non, un logement, vide ou meublé, doit remplir à chaque signature d’un nouveau bail les mêmes critères de décence. Les contours de cette notion élémentaire, assez difficile à interpréter sans référence normatives concrètes, a été renforcée en 2000 par la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) puis formalisée par un décret d’application, promulgué le 30 janvier 2002 : une maison, un studio ou un appartement sont habilités à faire « usage d’habitation » si leur structure, leur configuration générale, leur volume, leur superficie (9 m² minimum) et leurs équipements ne présentent aucun risque pour la « sécurité physique et la santé » des occupants et leur garantissent un degré minimal de confort : le logement, pour être considéré comme tel d’un point de vue légal, « assure le clos et le couvert » et fournit l’électricité et le gaz pour s’éclairer et se chauffer.
A cet égard, il offre un toit, des portes, des fenêtres et des revêtements « en bon état » et des installations conformes aux prescriptions techniques en vigueur (prises de raccordements, chauffage, production d’eau chaude): si le respect de ces fondamentaux semble relever du bon sens, de nombreux propriétaires négligent pourtant la nécessité d’effectuer des contrôles réguliers afin d’anticiper les difficultés futures et les dangers potentiels : entre deux baux, il conseillé de (faire) vérifier la solidité des éléments constitutifs de la couverture (tuiles, ardoises, jointures, gouttières, faîtage), des fenêtres (garde-corps, chambranle etc…), du balcon (dalle) ou de l’escalier éventuel (rampe, marche). En matière l’électricité, la norme à respecter est la NF C15-100.
En 2018, un nouveau critère de décence, relatif à la performance énergétique, a été introduit par le législateur (décret n° 2017-312) : il prévoit notamment, sans toutefois fixer de seuils légaux, la mise en place de dispositifs de protection contre « les infiltrations d’air parasite » et stipule que « les portes, les fenêtres et les murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux annexes non chauffés présentent une étanchéité suffisante ».
