Passer par un agent pour louer et gérer son bien immobilier : quels avantages ?

Critères de décence, diagnostics obligatoires, rédaction du bail de location… toutes ces procédures, parfois ignorées ou mal maîtrisées par des propriétaires non rompus aux rigueurs de la paperasserie, nécessitent des connaissances juridiques et une certaine dose d’expérience. Les professionnels d’agences disposent du bagage et du recul nécessaires pour les mettre en œuvre dans les règles de l’art, sans négliger aucun détail dont l’omission pourrait porter préjudice à un bailleur, même de bonne foi.

Ils connaissent à la lettre les règles de sécurité et d’hygiène auxquelles un logement doit répondre pour être loué, sous peine de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du futur occupant (article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, complété par la Loi Elan de 2018, et décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). S’il constate des anomalies dans l’habitat, l’agent sera à même de conseiller le propriétaire sur la nature des travaux ou des réaménagements à y engager afin qu’il satisfasse aux normes en vigueur.

Trois à six diagnostics (performance énergétique, risque d’exposition au plomb et état des risques naturels) sont obligatoirement à faire réaliser et à verser dans le contrat de location : ces démarches très techniques impliquent l’intervention d’experts certifiés. Les agents immobiliers, qui disposent d’un réseau fiable de partenaires, prennent en charge ces formalités, fixent et organisent les rendez-vous ou assurent la mise en relation avec le propriétaire. En amont, ils dresseront la liste exacte des contrôles à conduire dans le logement en fonction des besoins mais aussi de la validité des précédents diagnostics.

La rédaction du contrat de bail exige un rigoureux formalisme : les droits et devoirs du locataire y sont expressément détaillés dans la limite de ce que la loi permet. Certains textes officiels sont obligatoirement à mentionner pour donner au document un caractère officiel et irréfutable. Les moindres oublis ou erreurs portent en germe les conflits entre les deux parties et jouent potentiellement en défaveur du bailleur. D’où l’intérêt de confier la réalisation de cet acte à un agent immobilier : familiarisé avec le droit et l’environnement légal qui encadre la location, il proposera un modèle-type de contrat dénué de toute ambiguïté et protecteur pour le propriétaire.

La visite du logement est l’étape-clé du processus locatif : en raison de l’importance de la demande dans les grandes villes, les dossiers s’empilent et le calendrier des rendez-vous sature très vite. L’afflux de postulants est pourtant une bonne nouvelle pour le bailleur : ses chances de trouver le meilleur profil parmi le choix pléthorique qui s’offre à lui s’en trouvent décuplées. Néanmoins, le tri des candidats est une tâche longue et laborieuse : l’agent immobilier s’attachera à remplir cette mission avec méthode et clairvoyance. De même, il établira, par écrit, un état des lieux précis et honnête pour prévenir toute forme de contentieux quand l’occupant rendra les clés.

Une fois que le bien a trouvé preneur, la gestion courante du bien commence. Elle se traduit par des opérations bancaires (virement des loyers mensuels) et par la rédaction de courriers adressés au locataire afin de solliciter auprès de lui le paiement de charges à régulariser, ou pour le relancer lorsqu’il fait défaut. S’ajoutent le règlement des impôts locaux, l’entretien des parties communes, les frais de réparations obligatoires. Un travail administratif et comptable, souvent très chronophage, que beaucoup de propriétaires préfèrent aujourd’hui déléguer à des professionnels mieux à même d’assurer un suivi régulier, d’intervenir vite en cas de problème avec l’occupant du logement et d’engager avec lui un dialogue efficace et constructif.

Le niveau du loyer ne dépend pas seulement du rapport entre offre et demande. Il découle aussi d’un certain nombre de critères techniques et géographiques qui échappent parfois aux propriétaires non aguerris : le quartier dans lequel le bien est implanté, sa proximité avec les services publics et les réseaux de transports collectifs, sa superficie, sa configuration, son exposition à la lumière et au bruit sont autant d’éléments qui forment un tout dans le calcul du montant mensuel à réclamer au locataire. L’agent immobilier saura englober l’ensemble de ces facteurs dans son évaluation et tenir compte de la réalité du marché, qu’il connaît bien, afin de déterminer un loyer intéressant pour le bailleur et en adéquation avec le profil général de la demande et son degré de solvabilité. Rappelons que dans le cas d’un investissement locatif Pinel, un barème, prédéfini par la loi et réactualisé chaque année, est à respecter.

Quand bien même l’exercice paraît simple et accessible à tout le monde, la rédaction de l’annonce ne se prend pas à la légère. Le texte doit délivrer une information claire, exhaustive et conforme à la réalité du bien. Les futurs locataires ne ferment pas les yeux sur aucune négligence et s’appliquent en général à vérifier, dès la première visite, la concordance entre ce qui leur a été communiqué et ce qu’ils voient de leurs propres yeux.

La législation interdit également toute mention à caractère discriminatoire (religion, origine, sexe) sous peine d’éveiller la vigilance du Défenseur des droits. Un expert de l’immobilier saura respecter les règles juridiques, trouver les bons mots, en plus d’assurer une bonne visibilité de l’annonce auprès du public depuis son site internet, la vitrine de son agence ou par l’intermédiaire de son réseau professionnel. Conséquence : une annonce bien écrite suscitera immanquablement l’intérêt des candidats et donnera lieu à de nombreuses sollicitations téléphoniques. Un vrai travail de relation client qu’il est préférable, là aussi, de confier à un professionnel, lequel fera preuve d’assiduité et d’organisation dans la gestion des coups de fil, usera de diplomatie dans ses refus et de prudence à l’égard des personnes qu’il aura sélectionnées dans son planning de rendez-vous.