Mandat de gestion locative : cadre légal, fonctionnement et mentions obligatoires

Le mandat de gestion locative est un acte par lequel un bailleur (mandant) donne le pouvoir à un professionnel (mandataire) d’exécuter des actes juridiques et administratifs liés à un bien immobilier. Ce contrat repose sur les articles 1984 et suivants du Code civil et sur la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970.

Pour exercer cette fonction, l’administrateur de biens doit impérativement détenir une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » (carte G), délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Il doit également attester d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle (RC Pro).

Tout mandat doit comporter les clauses obligatoires suivantes sous peine de nullité:

• Identité du mandataire: Numéro de carte G, raison sociale, lieu d’élivrance par la CCI et garant financier.
• Désignation du bien: Adresse complète et description détaillée du logement et des annexes.
• Nature du mandat: Mention précisant s’il s’agit d’un mandat exclusif, semi-exclusif ou non exclusif.
• Périmètre des missions: Séparation stricte des actes de gestion courante et des prestations exceptionnelles.
• Conditions financières: Pourcentage d’honoraires prélevé sur les encaissements et modalités de reversement des loyers.
• Durée et résiliation: Échéance du contrat, conditions de préavis et rappels de la loi Châtel.

La gestion locative déléguée s’articule autour de la gestion courante continue et des interventions ponctuelles à caractère exceptionnel. La clarification de ces interventions dans le bail évite tout surcoût inattendu pour le bailleur.

Différemment du simple mandat de mise en location (qui s’arrête à la signature du bail), le mandat de gestion assure un suivi administratif, comptable et technique sur la durée.

• Gestion locative courante :
  • Encaissement des loyers : Appels de fonds, quittances et rétrocession des loyers au bailleur.
  • Révision et régularisation : Calcul annuel de l’augmentation du loyer selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE et régularisation des charges locatives.
  • Assistance fiscale : Envoi du récapitulatif annuel pour la déclaration des revenus fonciers.
• Gestion exceptionnelle :
  • Suivi du patrimoine : Suivi des travaux à la charge du bailleur et vérification de la conformité énergétique (DPE).
  • Gestion du contentieux : Relances d’impayés, activation de la Garantie Loyers Impayés (GLI) et suivis d’expulsion.
  • Mise en location (optionnelle) : Rédaction des annonces, réalisation des visites, constitution des baux numériques et état des lieux.

• Frais de gestion courante : Les honoraires varient généralement entre 4 % et 10 % TTC prélevés sur l’ensemble des sommes encaissées (loyers et charges).
• Frais de mise en location : Soumis aux plafonds légaux de la loi ALUR calculés par mètre carré de surface habitable (variables selon les zones très tendues, tendues ou le reste du territoire). La part facturée au locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur.
• Optimisation fiscale : Pour les propriétaires imposés au régime réel (revenus fonciers ou LMNP), 100 % des honoraires de gestion, des frais de mise en location et des cotisations d’assurance GLI sont déductibles de l’assiette imposable.