Exonération impôt location meublée : conditions et plafonds 2025-2026

• Régime d’exonération totale (Article 35 bis I du CGI) : Prorogé jusqu’au 31 décembre 2026 pour la location d’une ou plusieurs pièces meublées au sein de votre résidence principale.
• Condition d’affectation : Le bien doit constituer la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire sous contrat saisonnier).
• Plafonds de loyer annuel par m² (hors charges) :
  • Revenus 2025 : 213 € en Île-de-France / 157 € en province.
  • Revenus 2026 : 215 € en Île-de-France / 159 € en province.
• Avertissement fiscal (Effet de seuil) : Le dépassement du plafond, même d’un euro, rend l’intégralité des loyers perçus imposable.
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Exonération automatique pour la location de pièces de la résidence principale sous loyer raisonnable ou si les recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €.

À ces prérequis matériels s’ajoutent trois conditions cumulatives obligatoires :

1. Intégration au logement : La pièce louée doit faire partie intégrante de votre résidence principale. Les dépendances indépendantes avec un accès séparé (comme un studio au fond du jardin ou un garage aménagé) sont exclues de cette exonération.
2. Résidence du locataire : Le bien loué doit constituer la résidence principale du locataire ou, à défaut, sa résidence temporaire s’il justifie d’un contrat de travail de type saisonnier. La location saisonnière de courte durée (type Airbnb) à une clientèle de passage est exclue du dispositif de l’article 35 bis I.
3. Normes de décence : Le logement doit répondre impérativement aux normes de décence (surface minimale de 9 mètres carrés et hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres). Dans le contrat de bail, le propriétaire doit également garantir au locataire l’accès aux parties communes.

Pour bénéficier de l’exonération d’impôt, les loyers pratiqués doivent impérativement respecter un plafonnement fixé annuellement par l’État (notion de « loyer raisonnable »).

Exemple 1 : Location d’une chambre en province (2026)

Un propriétaire loue une chambre de 15 m² située dans sa résidence principale en province. Pour rester totalement exonéré d’impôt en 2026, le loyer mensuel maximum hors charges ne devra pas dépasser 198,75 € / mois.
Calcul : (15 m² × 159 €) / 12 mois = 198,75 €.

Exemple 2 : Location d’une chambre en Île-de-France (2026)

Pour la même chambre de 15 m² située en région parisienne, le loyer mensuel hors charges sera plafonné à 268,75 € / mois.
Calcul : (15 m² × 215 €) / 12 mois = 268,75 €.

Attention à l’effet de seuil : Les plafonds sont strictement étanches. Si vous dépassez le montant autorisé, même de quelques euros, vous perdez l’intégralité du bénéfice de l’exonération. L’ensemble des loyers perçus devient alors imposable dès le premier euro.

Outre la location d’une pièce à titre de résidence principale, d’autres cas de figure permettent de réduire ou d’annuler votre imposition locative :

La location meublée est une activité commerciale généralement assujettie à la CFE. Cependant, des exonérations totales ou temporaires existent :

• Exonération de résidence principale : L’exonération de CFE est automatique si vous louez une partie de votre habitation principale sous les conditions de loyer raisonnable de l’article 35 bis I du CGI.
• Seuil de recettes : Tout loueur (LMNP ou LMP) dont les recettes locatives de l’année N-2 sont inférieures ou égales à 5 000 € est exonéré de CFE.
• Début d’activité : Exonération totale la première année civile d’activité.
• Gîtes et chambres d’hôtes : Exonération permanente de CFE sur l’habitation personnelle, sauf délibération contraire de la commune ou du regroupement intercommunal.

Exonérations géographiques : Possibilité d’exonérations temporaires sur délibération locale pour les biens situés dans des zones prioritaires (zones FRR / France Ruralités Revitalisation, ZFU-TE, QPV, BER).

L’exonération d’impôt peut également s’appliquer lors de la revente de votre bien meublé, selon votre statut fiscal :

Vous bénéficiez du régime des plus-values immobilières des particuliers. L’exonération totale s’obtient par la durée de détention du bien :

• Exonération totale d’impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans de détention.
• Exonération totale de prélèvements sociaux (18,6 % en 2026) après 30 ans de détention.

L’article 151 septies du CGI prévoit une exonération totale de la plus-value professionnelle sous deux conditions cumulatives :

• L’activité LMP doit être exercée depuis au moins 5 ans.
• Les recettes moyennes hors taxes des deux dernières années civiles doivent être inférieures à 90 000 € HT (exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €).

Toutes les locations meublées à usage d’habitation sont exonérées de plein droit de TVA (Article 261 D, 4° du CGI). L’activité ne devient soumise à la TVA (au taux de 10 %) que si vous proposez au moins 3 des 4 prestations de parahôtellerie suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, et accueil personnalisé de la clientèle.