Louer un logement meublé : quels sont les avantages et les règles fiscales pour le bailleur ?

Pour être qualifié de meublé, un logement doit respecter les critères définis par le décret du 31 juillet 2015. Ce texte fixe la liste minimale des équipements indispensables à la vie quotidienne que le propriétaire doit mettre à disposition au moment de la mise en location :

• Une literie comprenant couette ou couverture ;

• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ;

• Des plaques de cuisson et un four ou four à micro-ondes ;

• Un réfrigérateur et un congélateur (ou compartiment à congélation) ;

• La vaisselle nécessaire à la prise des repas et des ustensiles de cuisine ;

• Une table et des sièges ;

• Des étagères de rangement ;

• Des luminaires et du matériel d’entretien ménager.

Une fois ces conditions remplies, le bailleur relève du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), à condition que ses recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou la moitié des revenus du foyer fiscal. Au-delà de ces seuils, il bascule sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

La législation distingue la location nue de la location meublée sur le plan de la gestion locative :

• Durée du bail : 1 an minimum pour un meublé (renouvelable tacitement), contre 3 ans pour une location nue. La durée est ramenée à 9 mois non reconductibles si le locataire est étudiant.

• Préavis de départ du bailleur : 3 mois pour un meublé (avec motif légitime et sérieux), contre 6 mois pour un logement vide.

• Dépôt de garantie : Plafonné à 2 mois de loyer hors charges pour un meublé, contre 1 seul mois pour un bien nu.

• Le bail mobilité : Dédié aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, stage, mutation ou mission temporaire, ce bail est conclu pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable. Il n’exige aucun dépôt de garantie et interdit toute clause de solidarité en cas de colocation.

Contrairement aux loyers d’une location nue imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les recettes tirées d’un meublé relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le régime forfaitaire (Micro-BIC)

Le traitement fiscal du micro-BIC varie selon la nature de la location :

• Location meublée classique (longue durée) et meublés de tourisme classés : Le régime donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Pour les revenus perçus dès le 1er janvier 2026, le plafond annuel de recettes est revalorisé à 83 600 € (suite à la révision triennale des seuils, après avoir été fixé à 77 700 € pour les revenus de 2025).

• Meublés de tourisme non classés (Loi Le Meur / anti-Airbnb) : Pour l’imposition des revenus 2025 déclarés en 2026, l’abattement du micro-BIC tombe à 30 % et le plafond de recettes annuelles est abaissé à 15 000 €. De plus, une procédure d’enregistrement national en ligne devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme au plus tard le 20 mai 2026.

Le régime réel et l’amortissement

Au régime réel, le propriétaire déduit l’ensemble des charges effectives (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien, charges de copropriété, frais de gestion, assurances).

Ce régime permet également de pratiquer l’amortissement comptable du bien et du mobilier. L’amortissement consiste à imputer chaque année une dépense théorique constatant l’usure du mobilier (sur 5 à 10 ans) et de la structure du bâtiment (hors valeur du terrain, sur 25 à 40 ans), permettant de neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Plusieurs réformes ajustent le cadre de la location immobilière et l’imposition des bailleurs :

Réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP

Instaurée par l’article 84 de la loi de finances pour 2025, cette mesure s’applique à toutes les cessions de biens LMNP réalisées depuis le 15 février 2025.

Lors de la revente du bien, les amortissements déduits sous le régime réel pendant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value brute taxable (formule : Plus-value = Prix de cession – [Prix d’achat majoré – Amortissements déduits]).

Exclusions notables : Cette réintégration ne s’applique pas aux résidences de services gérées (résidences étudiantes, seniors, EHPAD), aux transmissions par donation ou succession, ni aux biens gérés sous le régime micro-BIC. Les abattements pour durée de détention restent inchangés, conservant une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Prélèvements sociaux sur les meublés

Conformément à la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026 (loi n° 2025-1403), la CSG appliquée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels passe de 9,2 % à 10,6 %. Le taux global des prélèvements sociaux sur les loyers de la location meublée (LMNP) s’établit ainsi à 18,6 % en 2026. À l’inverse, les revenus fonciers issus de la location nue restent soumis au taux de 17,2 %.

Dispositifs alternatifs pour la location nue

Pour les propriétaires qui préfèrent louer vide, deux mécanismes spécifiques existent :

• Le dispositif Jeanbrun (Statut du bailleur privé) : Entré en vigueur le 21 février 2026 pour les acquisitions ou permis de construire déposés jusqu’au 31 décembre 2028, il concerne exclusivement la location nue à titre de résidence principale (neuf collectif ou ancien avec 30 % minimum de travaux). Il impose un engagement de location de 9 ans à loyers plafonnés. En contrepartie, il permet d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien (hors terrain) avec un plafond annuel d’amortissement de 8 000 € à 12 000 € par foyer fiscal selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social). La location meublée en est exclue.

• Le déficit foncier majoré : Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026, le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est doublé à 21 400 € par an (au lieu de 10 700 €). Il s’applique sous le régime réel de la location nue pour les travaux de rénovation énergétique permettant à une passoire thermique (classe E, F ou G au DPE) d’atteindre une classe performante (A à D), sous réserve d’un engagement de location de 3 ans.