Quelles sont les règles de sécurité anti-incendie à adopter en copropriété ?

Chaque copropriétaire ou habitant doit veiller à la sécurité de son propre logement. Cela passe par une règle incontournable concernant la détection des fumées.

Depuis l’arrêté ministériel du 5 février 2013, chaque logement doit être équipé d’au moins un détecteur de fumée autonome conforme à la norme NF EN 14604.

• Qui s’en charge ? Le propriétaire bailleur est responsable de son installation et de la fourniture d’un matériel conforme. L’occupant (locataire ou propriétaire) en assure l’entretien courant (changement des piles) et le remplacement si nécessaire.
• L’interdiction en partie commune : Attention, la loi interdit formellement de doter les parties communes (couloirs, escaliers) de détecteurs de fumée. Cette règle s’explique par des motifs de sécurité : tout résident, alerté par la sirène du couloir, serait instinctivement amené à sortir de son domicile et prendrait involontairement le risque de s’exposer à des fumées toxiques.

Le syndic de copropriété est responsable de la mise en place, du suivi et du bon fonctionnement des dispositifs de sécurité dans les espaces partagés de l’immeuble.

Les chiffres de l’Observatoire National de la Sécurité des Installations Électriques indiquent qu’un quart des incendies d’habitation (environ 50 000 par an) provient d’une défaillance électrique. Les deux-tiers des installations de plus de 15 ans présenteraient une faille de sécurité liée (dans 8 cas sur 10) à une prise de terre défectueuse.

Depuis 2010, la conformité des installations en basse tension est définie par la norme NFC 15-100. Les propriétaires du parc ancien font généralement procéder à une « mise en sécurité » des parties communes pour s’assurer que le réseau répond à au moins six standards techniques minimaux. En cas de vente d’un logement dont l’installation électrique date de plus de 15 ans, un diagnostic électrique est obligatoire.

Elles servent à compartimenter l’immeuble pour contenir l’incendie. Leur nombre et leur localisation diffèrent selon la hauteur du bâtiment et sa date de construction :

• Bâtiments antérieurs à 1987 : Si le plancher bas du logement le plus élevé est situé au minimum à 28 mètres au-dessus du sol, des blocs portes coupe-feu doivent isoler les locaux poubelles (ne donnant pas sur l’extérieur) et la cage d’escalier faisant la jonction entre le sous-sol et le reste de l’immeuble.
• Bâtiments postérieurs à 1987 (au moins 3 étages) : Ces équipements doivent protéger les accès aux caves et aux celliers.
• Fonctionnement : Elles doivent être équipées de ferme-portes et pouvoir s’ouvrir de l’intérieur sans clé.

Si leur présence n’est pas obligatoire dans toutes les cages d’escalier standards (sauf si le règlement de copropriété le prévoit), les textes officiels imposent des extincteurs dans des cas précis :

• Immeubles de Grande Hauteur (IGH) : Obligatoires à partir de 15 étages (plus de 50 mètres de haut). Cette règle passe à 9 étages si le bâtiment comprend des locaux à d’autres usages (bureaux professionnels).
• Parkings couverts : Ils doivent être équipés à raison de 1 appareil pour 15 voitures.
• Locaux techniques : Obligatoires pour sécuriser la machinerie des ascenseurs et les chaufferies collectives (gaz ou fioul).

Pour les immeubles de plus grande taille, des équipements supplémentaires sont exigés :

• Le désenfumage : Obligatoire à partir de la 3e famille d’immeubles, ces systèmes (naturels ou mécaniques) permettent d’extraire les gaz chauds pour faciliter l’évacuation.
• L’éclairage de sécurité (BAEH) : Les Blocs Autonomes d’Éclairage Habitation sont obligatoires dans les parties communes des immeubles de 3e famille B et de 4e famille. Ils disposent d’une autonomie de 5 heures pour baliser les chemins d’évacuation en cas de coupure de courant.
• Les colonnes sèches : Elles sont imposées dans les escaliers des bâtiments dont le plancher bas le plus élevé dépasse 18 mètres afin d’aider les pompiers à acheminer l’eau dans les étages.

L’information des résidents et la maintenance des équipements sont des obligations clés pour garantir la conformité du bâtiment vis-à-vis des autorités et des assurances.

Dans tous les immeubles antérieurs à 1987 et ceux de la 3e famille, des affichages réglementaires doivent être placardés dans les halls d’entrée et près des accès menant aux escaliers et ascenseurs. Ils doivent inclure :

• Les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée.
• La liste des consignes de sécurité à observer en cas de danger (l’arrêté du 5 février 2013 fournit un modèle rédactionnel minimal).
• Des consignes spécifiques affichées près des accès piétons dans les parkings.

La conformité d’un bâtiment ne s’apprécie que si les équipements fonctionnent. Le syndic doit obligatoirement :

• Organiser une vérification annuelle : Contrôle des systèmes de désenfumage, de ventilation, de détection, des colonnes sèches, des extincteurs, ainsi que du bon fonctionnement des portes coupe-feu.
• Tenir à jour le registre de sécurité : Ce document officiel compile l’historique de toutes les opérations de maintenance et les rapports de vérification technique. Il sert de preuve de conformité irréfutable en cas de sinistre.