Syndic de copropriete

Loi ALUR et copropriété : obligations, travaux et rôle du syndic

Les évolutions de la loi ALUR et des textes législatifs successifs (loi ÉLAN, loi Climat et Résilience, loi Habitat Dégradé de 2024 et décret de décembre 2025) imposent une transformation administrative, financière et technique majeure aux copropriétés en France, un parc qui représente environ 8 millions de logements.

30.07.2026•Pauline Brachet•12 minutes

Voici le détail complet des mesures réglementaires, des obligations de travaux, des règles de gestion financière et du cadre applicable aux syndics et aux copropriétaires.

Qu'est-ce que la loi ALUR pour les copropriétés ?

La loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové n° 2014-366) constitue le texte fondateur de la modernisation de la gestion collective des immeubles. Son objectif est de prévenir la dégradation des copropriétés, de garantir la transparence financière des syndics et de planifier la rénovation du parc immobilier.

Depuis son entrée en vigueur, la loi ALUR s’applique à l’ensemble des syndicats de copropriétaires. Ses dispositions initiales ont été progressivement renforcées par la loi Climat et Résilience ainsi que par la loi Habitat Dégradé du 9 avril 2024. En 2026, ces règles concernent toutes les copropriétés d’habitation, sans exception liée au nombre de lots.

L'immatriculation obligatoire au Registre National des Copropriétés

Toutes les copropriétés doivent être enregistrées sur le registre national tenu par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). La démarche d’immatriculation s’effectue exclusivement en ligne par le syndic.

Obligation annuelle : Le syndic doit réaliser une mise à jour obligatoire des données financières et techniques dans les 60 jours qui suivent l’assemblée générale annuelle.
Fiche synthétique : Le syndic a l’obligation de tenir à jour une fiche synthétique regroupant les données techniques et financières de l’immeuble.
Sanctions et pénalités : En cas de défaut de transmission de la fiche synthétique sous un mois, le syndic s’expose de plein droit à une amende de 15 € par jour de retard, déduite de sa rémunération.

Chez Thierry Immobilier, l’ensemble des copropriétés gérées est immatriculé sur le registre national de l’Anah, quel que soit le nombre de lots qu’elles comportent.

Façade d'immeubles de type nantais en pierre de taille longeant un quai avec une pelouse et un grand arbre au premier plan

Généralisation du fonds de travaux obligatoire

Le fonds de travaux et le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Le fonds de travaux est un compte bancaire séparé et rémunéré destiné à anticiper le financement des gros travaux d’entretien et de rénovation.

Périmètre d’application : Le fonds de travaux est obligatoire pour tous les immeubles de plus de 10 ans à usage total ou partiel d’habitation, quel que soit le nombre de lots. Les anciennes dispenses à l’unanimité pour les petites copropriétés de moins de 10 lots ont été définitivement supprimées.
Seule exception : La constitution du fonds de travaux n’est pas obligatoire si un Diagnostic Technique Global (DTG) atteste expressément de l’absence de besoin de travaux sur les 10 années à venir.
Propriété des fonds : Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. En cas de vente d’un bien, le copropriétaire vendeur ne peut obtenir aucun remboursement de la part du syndic.

Rapprochement avec le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans doivent disposer d’un PPT. Ce document planifie les travaux d’entretien, de sauvegarde de l’immeuble et d’amélioration énergétique sur 10 ans.

Modalités de calcul de la cotisation minimale

Le montant de la cotisation annuelle versée au fonds de travaux répond à un double plancher légal :

En présence d’un PPT adopté par l’assemblée générale : La cotisation minimale annuelle est égale au montant le plus élevé entre 2,5 % du montant total des travaux programmés dans le PPT et 5 % du budget prévisionnel annuel.
En l’absence de PPT adopté : La cotisation minimale reste fixée à 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété.

Utilisation des sommes accumulées

Conformément à l’article 14-2 de la loi de 1965 sur les copropriétés, le fonds de travaux sert à financer :

Les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Les travaux prescrits par les lois et règlements (arrêté préfectoral).
Les travaux de conservation ou d’entretien (hors maintenance courante), les travaux sur équipements communs (ascenseurs), les travaux d’amélioration et les études techniques préalables.
La décision d’utiliser le fonds travaux pour ces chantiers est votée en assemblée générale à la majorité des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Compte bancaire séparé et encadrement des contrats de syndic

Ouverture obligatoire d'un compte bancaire séparé

La loi ALUR (article 18) impose au syndic professionnel d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque syndicat de copropriétaires qu’il gère, sans frais complémentaires.

Suppression des dérogations : L’obligation s’applique désormais à toutes les copropriétés, sans aucune exception de taille.

Sanction légale : En cas de non-respect de cette obligation d’ouverture, le mandat du syndic est frappé de nullité de plein droit trois mois après sa nomination.

Thierry Immobilier ouvre systématiquement un compte bancaire séparé pour chacune de ses copropriétés, quelle qu’en soit la taille.

Encadrement par le contrat-type

Les honoraires des syndics professionnels sont encadrés par un contrat-type défini par décret en Conseil d’État. Ce modèle établit un forfait de base pour la gestion courante et fixe une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à des compléments d’honoraires, évitant ainsi tout flou tarifaire.

Dématérialisation et notifications électroniques

En application du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, la gestion administrative de la copropriété s’effectue de manière prioritaire par voie dématérialisée.

Notification électronique de droit commun : Les convocations d’assemblées générales, l’envoi des procès-verbaux et les mises en demeure s’effectuent prioritairement par voie électronique afin d’alléger les frais postaux. Un copropriétaire peut toutefois s’y opposer par demande formelle pour maintenir l’envoi postal.
Extranet obligatoire : Le syndic doit fournir un espace en ligne sécurisé regroupant le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, les diagnostics et les contrats.
Pénalités d’accès aux documents : Le syndic dispose d’un mois pour transmettre un document obligatoire au conseil syndical. À défaut, une pénalité de 15 € par jour de retard s’applique de plein droit et est déduite de ses honoraires.

Tableau récapitulatif des obligations légales en copropriété issues de la loi ALUR et évolutions

Règles pour les petites copropriétés (moins de 10 lots et 2 lots)

Les copropriétés de petite taille bénéficient d’outils de gouvernance adaptés, bien qu’elles soient soumises aux obligations générales de sécurité et de conservation.

Cotisation au fonds de travaux : La création du fonds de travaux est obligatoire dès lors que l’immeuble a plus de 10 ans. Les dérogations de dispense ont été supprimées.
Gestion simplifiée : Pour les copropriétés comportant au maximum 5 lots ou dont le budget prévisionnel moyen sur 3 ans est inférieur à 15 000 €, ou pour les copropriétés à 2 lots, la loi prévoit des formes de consultation plus souples et la possibilité d’opter pour un syndic coopératif ou bénévole.

Prévention des impayés et outils de la loi "Habitat Dégradé" de 2024

Pour débloquer la réalisation des travaux et lutter contre les difficultés financières, la loi du 9 avril 2024 a instauré de nouveaux leviers juridiques :

Emprunt collectif à adhésion par défaut : L’assemblée générale peut voter un prêt collectif pour financer des travaux sur parties communes à la majorité simple de l’article 24. Chaque copropriétaire y participe par défaut, sauf s’il notifie son refus au syndic sous 2 mois et règle sa quote-part sous 6 mois.
Saisies conservatoires simplifiées : Le syndic peut faire procéder à des saisies conservatoires sur les comptes bancaires d’un copropriétaire débiteur dès l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet, sans attendre une décision de justice au fond.
Procédures d’alerte : La nomination d’un mandataire ad hoc devient obligatoire si le taux d’impayés atteint 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots, ou 25 % pour les copropriétés de moins de 200 lots.

Conséquences lors d'une vente immobilière et obligations d'assurance

Vente d'un lot de copropriété

Pré-état daté et dossier de vente : Le vendeur doit obligatoirement annexer au compromis de vente la fiche synthétique, le carnet d’entretien, les conclusions du DTG/PPT et les fiches financières. L’absence d’une pièce obligatoire suspend le délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur.
Plafonnement de l’état daté : Les honoraires facturés par le syndic au vendeur pour l’établissement de l’état daté officiel lors de la vente finale chez le notaire sont strictement plafonnés à 380 € TTC.

Assurance obligatoire

Le syndicat des copropriétaires ainsi que chaque copropriétaire (qu’il soit occupant ou bailleur non-occupant) ont l’obligation légale de souscrire une assurance en responsabilité civile.

Formation continue des professionnels

Pour maintenir le renouvellement de leur carte professionnelle, la loi ALUR impose aux syndics et agents immobiliers de suivre 14 heures de formation par an (ou 42 heures sur 3 ans), incluant des modules sur la déontologie et la lutte contre les discriminations.

Un copropriétaire qui vend son logement peut-il récupérer sa part du fonds de travaux ?

Non, les sommes versées par un copropriétaire au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur ne peut en aucun cas exiger du syndic ou du syndicat le remboursement des cotisations qu’il a versées au fil des années. Les sommes restent attachées au lot de copropriété et profitent à l’acquéreur pour le financement des travaux futurs de l’immeuble.

Une copropriété de moins de 10 lots doit-elle obligatoirement créer un fonds de travaux ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2025, le fonds de travaux est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés d’immeubles de plus de 10 ans, y compris pour les petites copropriétés de moins de 10 lots. Les dérogations qui permettaient auparavant de voter une dispense à l’unanimité ont été définitivement supprimées par le législateur. La seule exception légale permettant de ne pas constituer de fonds de travaux concerne les immeubles disposant d’un Diagnostic Technique Global (DTG) qui atteste formellement de l’absence de besoin de travaux au cours des 10 années à venir.

Quel est le montant minimum du fonds de travaux loi ALUR ?

Le montant annuel minimum versé au fonds de travaux dépend de la présence d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adopté en assemblée générale. Si un PPT a été adopté, la cotisation annuelle obligatoire correspond au montant le plus élevé entre 2,5 % du coût total des travaux planifiés et 5 % du budget prévisionnel annuel. En l’absence de PPT adopté, le montant plancher reste fixé légalement à 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété. L’assemblée générale peut décider d’un montant supérieur par un vote à la majorité absolue.

La loi ALUR est-elle obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Oui, la loi ALUR s’applique obligatoirement à l’ensemble des copropriétés à usage d’habitation. Ses dispositions s’imposent à toutes les structures, quelle que soit leur taille ou le nombre de lots qu’elles comportent. Les aménagements prévus par les textes ultérieurs concernent uniquement la simplification des modes de vote ou de gestion des très petites copropriétés, mais ne les dispensent pas des obligations fondamentales telles que l’immatriculation au registre national de l’Anah, l’ouverture d’un compte bancaire séparé par le syndic ou l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile.

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