Pour s’épargner les frais d’une location, beaucoup de français choisissent d’investir dans une maison située à la campagne, à la montagne ou souvent au bord de la mer pour profiter le plus confortablement possible des vacances, loin de la galère des hôtels, des chambres d’hôtes ou des campings : d’après un rapport de l’Insee, le parc immobilier métropolitain comptait en 2016 3,3 millions de résidences secondaires, un chiffre en hausse de +29,3% sur trente ans.
Avant de se lancer dans un tel projet, mieux vaut calculer son affaire avec sérieux car le régime fiscal qui s’applique à ce type de bien diffère quelque peu de celui d’une habitation principale.
Comme tous les autres, un ménage qui occupe occasionnellement un appartement ou une maison paye des impôts locaux à la commune et au conseil départemental dont il relève, à savoir la taxe d’habitation à laquelle s’ajoute la taxe foncière s’il est propriétaire. La première, qui a vocation à être remaniée à l’horizon 2020, sera très probablement maintenue sur les résidences saisonnières. Précision importante : certaines municipalités où le marché immobilier est dit « tendu » en raison d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, ont depuis cette année la possibilité d’instaurer une surtaxe de 5 à 60% sur les logements meublés laissés vides sur leur territoire, une mesure qui englobe naturellement les résidences secondaires (1 100 villes sont potentiellement concernées par cette hausse d’impôt, dont Nantes, Rezé, Saint-Herblain, Saint Sébastien sur Loire, Bouguenais…
Toutefois, la loi prévoit trois cas d’exonération à ce régime d’exception : sont concernées les personnes contraintes de venir travailler loin de leur résidence principale, les propriétaires ou locataires dans l’attente d’un placement en maison de retraite et les expatriés.
Enfin précisons que le calcul de la taxe d’habitation diffère selon qu’il porte sur le logement principal ou occasionnel : seul le premier se voit accorder un abattement de 10% à 15% pour « charge de famille », alors qu’un prélèvement complémentaire de +1,5% est ajouté aux « locaux meublés non affectés à la résidence principale ».
Depuis 2005, date à laquelle le recouvrement de l’audiovisuel public a été adossé à celui de la taxe d’habitation, les résidences secondaires n’en sont plus redevables. Jusqu’à nouvel ordre, l’impôt destiné à financer les chaînes TV et radios publiques n’est donc collecté qu’auprès des résidences principales.
Les logements traditionnels échappent à ce couperet fiscal, pas les résidences secondaires. Les éventuels gains réalisés sur la revente d’une maison ou d’un appartement de vacances, ou tout autre bien occupé à titre temporaire, donnent lieu au paiement d’une taxe de 19% sur le montant net de ladite plus-value après abattement de 6% par année de détention du bien concerné (à partir de la sixième année) et de 4% la 22ème année.
A ce taux proportionnel de 19%, il faut ajouter 15,5% au titre des prélèvements sociaux (CSG-CRDS), soit 34,5% au total. Toutefois, ces ponctions sont abolies lorsque la vente intervient après 22 et 30 ans. Dans le premier cas, le propriétaire ne paie plus de taxe proprement dite, mais il lui faudra attendre 8 ans de plus pour voir l’ensemble des contributions sociales annulées. Passé ce délai, son bénéfice n’est donc plus imposé…sauf si la plus-value réalisée lors de la vente est supérieure à 50 000 euros, auquel cas une surtaxe de 2 à 6% s’applique (voir le barème).
