Acheter un bien immobilier à plusieurs : quelles solutions juridiques choisir ?

L’indivision est le régime juridique qui s’applique automatiquement lorsque plusieurs personnes achètent un logement ensemble sans créer de société. Chaque acquéreur, appelé co-indivisaire, possède une quote-part du bien proportionnelle à son apport financier, sans disposer d’une fraction matérielle individualisée.

• Fonctionnement et risques : Les décisions de gestion courante requièrent la majorité des deux tiers, tandis que les actes majeurs (tels que la revente du bien) exigent l’unanimité. Cette règle expose l’investissement à un risque de blocage en cas de désaccord.
• Principe de sortie : Selon l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Tout indivisaire peut provoquer la vente du bien à tout moment, sauf en cas de signature d’une convention d’indivision limitée à 5 ans.
• Évolutions législatives : La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 facilite la sortie de l’indivision. Elle permet à un indivisaire de saisir le juge pour vendre seul un bien en cas d’urgence et d’intérêt commun. De plus, les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention d’aliéner ou de partager le bien, laissant au juge le soin de trancher en cas d’opposition minoritaire.

La Société Civile Immobilière (SCI) crée une personne morale distincte qui détient la pleine propriété du bien immobilier. Les investisseurs deviennent associés et reçoivent des parts sociales au prorata de leur engagement financier.

• Gestion personnalisée : La rédaction des statuts de la SCI attribue la gestion à un gérant et fixe librement les règles de majorité, écartant la contrainte de l’unanimité pour les actes de gestion et de vente.
• Fiscalité au choix (IR vs IS) :
• • Impôt sur le Revenu (IR) : Régime fiscal par défaut. Les bénéfices sont imposés chez les associés au titre des revenus fonciers. Ce choix préserve le régime des plus-values immobilières des particuliers (exonération d’impôt au bout de 22 ans d’détention et de prélèvements sociaux après 30 ans).
  • Impôt sur les Sociétés (IS) : Option irrévocable. Elle permet à la société d’amortir le bien comptablement pour réduire l’imposition annuelle. Cependant, la plus-value lors de la revente est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui alourdit l’imposition de sortie.
• Transmission successorale : La SCI familiale constitue un levier d’optimisation en permettant de transmettre la nue-propriété des parts aux enfants avec réserve d’usufruit pour les parents, tout en profitant de l’abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans.
• Le démembrement croisé de parts : Particulièrement adapté aux couples non mariés (concubins ou partenaires de PACS), ce montage attribue à chaque partenaire la nue-propriété de 50 % des parts et l’usufruit des 50 % restants. Au décès du premier conjoint, son usufruit s’éteint, conférant au survivant l’usage total du logement (pleine propriété de ses parts et usufruit sur celles des héritiers).

La tontine, ou pacte tontinier, est une clause contractuelle d’accroissement intégrée dans l’acte d’acquisition du logement ou dans les statuts d’une société. Elle stipule qu’au décès de l’un des co-investisseurs, le survivant est réputé avoir toujours été le seul et unique propriétaire du bien depuis le jour de l’achat.

• Mécanisme civil : Le logement n’entre pas dans la succession civile du défunt. Le survivant est intégralement protégé contre les prétentions des héritiers réservataires.
• Fiscalité stricte : Le transfert est assimilé par l’administration fiscale à une transmission à titre gratuit. Entre concubins, le survivant supporte une taxation au taux de 60 % après l’application d’un abattement limité à 1 594 €.
• Exemption pour résidence principale : La tontine est soumise uniquement aux droits de mutation à titre onéreux (au taux de 5,80 %) si le bien constitue la résidence principale commune des acquéreurs et que sa valeur totale au jour du décès ne dépasse pas 76 000 €.
• Risque de requalification fiscal : La validité du pacte tontinier exige l’existence d’un aléa réel (espérance de vie comparable et capacité financière équivalente des acheteurs). En présence d’un acquéreur gravement malade ou si un membre finance la quasi-totalité de l’achat, l’opération s’expose à un risque de requalification en donation déguisée (conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, Cass. 1re civ., 12 janvier 2022 et à l’Avis CADF n° 2021-08).

Le démembrement de propriété consiste à séparer les prérogatives juridiques du bien entre l’usufruitier (qui détient le droit d’habiter le logement ou de percevoir les revenus locatifs) et le nu-propriétaire (qui détient le droit d’en disposer).

• Avantage au décès : Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien en franchise totale de droits de succession complémentaires.
• Présomption de fictivité (Article 751 du CGI) : L’article 751 du Code général des impôts (CGI) présume que tout démembrement réalisé entre un défunt et ses héritiers revêt un caractère fictif, réintégrant le bien dans l’actif taxable de la succession.
• Conditions de régularité : Pour écarter cette présomption, les acheteurs doivent apporter la preuve de l’origine des fonds de l’enfant. Cela s’effectue par une donation de deniers enregistrée par acte notarié plus de 3 mois avant la signature du contrat d’achat, assortie d’une clause de remploi expressément inscrite dans l’acte notarié d’acquisition.
• Fiscalité de l’IFI : Les biens immobiliers sont intégrés dans le patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dès lors que le patrimoine net atteint 1,3 million d’euros. L’usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété, tandis que la résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30 %.