Acquérir sa résidence principale constitue la première étape recommandée pour préparer sa retraite. Être propriétaire de son logement à l’arrêt de son activité professionnelle supprime le loyer mensuel, offrant une protection directe contre l’érosion du pouvoir d’achat.
Sur le plan fiscal, le bénéfice réalisé lors de la revente d’une résidence principale bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value. Pour les séniors qui souhaitent intégrer une structure spécialisée (comme un EHPAD), cet avantage fiscal est maintenu à condition que l’ancien logement soit cédé dans un délai de deux ans.
Lors de la revente, la plus-value immobilière pour les autres types de biens suit un régime d’abattements pour durée de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, tandis que l’exonération totale de prélèvements sociaux intervient après 30 ans.
L’investissement locatif permet d’obtenir un complément de revenu régulier pendant la retraite. La location meublée sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre un cadre juridique et fiscal spécifique.
Les revenus issus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’investisseur conserve le statut LMNP tant que ses recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus d’activité de son foyer fiscal.Deux régimes d’imposition s’offrent au bailleur :
Le régime Micro-BIC : Il s’applique sous un plafond de recettes de 77 700 € par an pour une location meublée longue durée, en faisant bénéficier le propriétaire d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond de recettes est fixé à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %.
Le régime Réel : Il permet d’imputer l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, charges de copropriété) et de pratiquer l’amortissement comptable annuel du bâti et du mobilier. L’amortissement permet de neutraliser fiscalement tout ou partie des revenus locatifs pendant plusieurs années.
Pour les cessions de biens réalisées sous le statut LMNP (notamment pour les ventes intervenant à partir de 2025), la méthode de calcul de la plus-value intègre une modification importante. Les amortissements comptables déduits pendant la phase d’exploitation sont réintégrés dans la valeur de revient du bien. Cette réintégration réduit la valeur d’acquisition sur le plan comptable et augmente d’autant la plus-value imposable lors de la revente.
Tout projet d’investissement locatif doit prendre en compte les contraintes du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). La réglementation interdit la mise en location des logements classés G au DPE. Les logements classés F sont directement concernés par les prochaines échéances d’interdiction (prévues pour 2028), obligeant les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique sous peine de ne plus pouvoir louer leur bien.
Pour les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier sans subir les contraintes de la gestion locative directe (recherche de locataires, travaux, vacances locatives), les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) représentent une alternative adaptée.
Les SCPI permettent de mutualiser les risques en investissant dans un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, logistique, santé). En 2025, le taux de distribution moyen du marché des SCPI s’établit à 4,91 % (contre 4,72 % en 2024).
Plusieurs SCPI affichent des performances régulières sur les derniers exercices :
Épargne Pierre (Atland Voisin) : Taux de distribution de 5,28 % en 2023 et en 2024.
Cristal Rente (Inter Gestion REIM) : Taux de distribution de 5,00 % en 2023 et 5,06 % en 2024.
Immorente (Sofidy) : Taux de distribution de 5,00 % en 2023 et 5,04 % en 2024.
L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété constitue une stratégie efficace pour préparer sa retraite. L’épargnant achète la nue-propriété avec une décote sur le prix d’achat, tandis que l’usufruitier perçoit les loyers pendant une période temporaire définie. À l’échéance du démembrement (souvent fixée au moment du départ à la retraite), le nu-propriétaire récupère gratuitement la pleine propriété des parts et commence à percevoir l’intégralité des revenus.
Sur le plan de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier, l’achat en nue-propriété permet d’exclure temporairement les parts de l’assiette imposable. L’obligation de déclaration de la valeur en pleine propriété incombe légalement à l’seul usufruitier.
Une fois l’âge de la retraite atteint, d’autres mécanismes permettent de valoriser son patrimoine immobilier pour financer son niveau de vie ou organiser sa succession.
La vente en viager : Ce dispositif permet aux séniors de vendre leur logement tout en conservant leur droit d’usage et d’habitation (viager occupé). Le vendeur perçoit un capital initial à la signature (le bouquet) et une rente viagère versée jusqu’à son décès. Ces rentes bénéficient d’un abattement fiscal progressif selon l’âge du crédirentier lors du premier versement (60 % d’abattement entre 60 et 69 ans, et 70 % à partir de 70 ans).
La transmission en nue-propriété : Le propriétaire peut transmettre la nue-propriété de son bien à ses héritiers tout en conservant l’usufruit. Cette disposition permet au donateur de continuer à habiter le bien ou d’en percevoir les loyers. À son décès, l’usufruit s’éteint et les donataires deviennent pleinement propriétaires sans droits de succession complémentaires sur l’usufruit récupéré.
Pour bâtir une stratégie de préparation à la retraite équilibrée, l’immobilier gagne à être combiné avec d’autres leviers d’épargne disposant d’avantages fiscaux spécifiques.
Instauré par la loi PACTE et commercialisé depuis octobre 2019, le PER permet de constituer un capital ou une rente pour la retraite tout en bénéficiant d’un avantage fiscal immédiat. Les versements volontaires effectués sur le PER sont déductibles du revenu imposable (dans la limite de 10 % des revenus d’activité N-1, plafonnés à 8 fois le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale – PASS).
Bien que les fonds soient en principe bloqués jusqu’à la liquidation de la retraite, la loi prévoit des cas de déblocage anticipé en capital, notamment pour l’acquisition de la résidence principale ou lors d’accidents de la vie (décès du conjoint, invalidité, surendettement, fin des droits au chômage, liquidation judiciaire).
L’assurance-vie et le PER assurance partagent des règles fiscales avantageuses lors de la transmission du capital en cas de décès de l’assuré :
Primes versées avant 70 ans : Les capitaux transmis bénéficient d’un abattement fiscal de 152 500 € par bénéficiaire.
Primes versées après 70 ans : Les primes versées sont soumises aux droits de succession après application d’un abattement global de 30 500 € (tous contrats et bénéficiaires confondus), les gains accumulés restant totalement exonérés de droits de succession.
Après 8 ans de détention d’un contrat d’assurance-vie, les rachats partiels ou totaux bénéficient d’un abattement annuel sur les gains de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple soumis à une imposition commune.
