Nantes : pourquoi les appartements à louer s'arrachent en quinze jours

L’agglomération nantaise fait face à une saturation particulièrement marquée sur les petites typologies (studios, T1 et T2). Cette pression s’explique principalement par l’importance de la population étudiante, estimée entre 60 000 et 63 000 personnes sur le territoire.

Les étudiants représentent 60 % de l’ensemble des candidats à la location à Nantes, et plus de 63 % d’entre eux ciblent en priorité un studio ou un appartement T1. Pour contourner cette pénurie, les communes de la première couronne nantaise, comme Rezé, Saint-Herblain, Orvault ou La Chapelle-sur-Erdre, s’imposent comme des alternatives recherchées pour accéder à des surfaces plus vastes ou à des loyers plus accessibles.

Pour sécuriser les dossiers de location des étudiants face aux exigences des bailleurs, la famille demeure le garant principal (constituant 72 % à 84 % des cautions). En parallèle, la garantie Visale d’Action Logement se développe et couvre 10 % à 11 % des candidatures.

Afin de réguler cette crise du logement, plusieurs dispositifs légaux encadrent le marché locatif nantais :

• L’encadrement des loyers : Le dispositif s’applique sur la commune de Nantes ainsi que dans les villes de la première couronne (Rezé, Saint-Herblain, Orvault, La Chapelle-sur-Erdre). Chaque nouveau contrat ou renouvellement de bail doit respecter un loyer de référence majoré, s’appliquant aux logements loués vides comme aux meublés.

• Le statut de zone tendue : Classée en zone tendue, la métropole nantaise permet aux locataires de logements vides de bénéficier d’un préavis de départ réduit à 1 mois (au lieu de 3 mois), sur simple mention de la spécification géographique dans la lettre de congé.

Moteurs économiques du Grand Ouest, Nantes et Rennes présentent des dynamiques immobilières distinctes :

• Niveau des loyers : Se loger à Nantes reste plus coûteux qu’à Rennes, tout particulièrement pour les appartements de typologie T3 et supérieure.

• Évolution des prix à l’achat : Nantes traverse une phase de stabilisation et de correction de ses prix de vente après plusieurs années de hausse, offrant des opportunités de négociation aux acquéreurs. À l’inverse, le marché rennais montre une reprise modérée de ses prix d’achat d’environ +1,8 %.

L’investissement locatif à Nantes s’inscrit dans un cadre fiscal ayant connu plusieurs ajustements importants :

• Location meublée (LMNP) : Le taux global des prélèvements sociaux sur les loyers de la location meublée non professionnelle s’élève à 18,6 % (suite à la hausse de la CSG à 10,6 %), tandis que les revenus fonciers de la location nue restent taxés à 17,2 %.

• Plus-value LMNP : Pour les cessions de biens LMNP gérés au régime réel, les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value brute taxable au moment de la revente (hors résidences de services gérées et régimes micro-BIC).

• Meublés de tourisme (Loi Le Meur) : Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement du régime micro-BIC est fixé à 30 % avec un plafond de recettes annuel de 15 000 €. De plus, une déclaration en ligne sur le registre national devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme au plus tard le 20 mai 2026.

• Location nue et rénovation : Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir sur ses revenus fonciers jusqu’à 80 % de la valeur d’un bien neuf ou réhabilité loué nu à titre de résidence principale (dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an selon le niveau de loyer). En parallèle, le plafond du déficit foncier majoré est maintenu à 21 400 € par an jusqu’au 31 décembre 2027 pour la rénovation énergétique des passoires thermiques (classes E, F ou G converties en A à D) louées vides au régime réel.