Dans les grandes villes, où les marges de négociation sont très serrées, l’éventuelle décote liée à des imperfections cumulées se situe entre 0 et 10% selon que l’acheteur juge les vices rédhibitoires ou non. En dehors de ces zones tendues, la dévalorisation des biens peut, selon des professionnels de l’immobilier, atteindre 25% (dans les cas les plus extrêmes, il est vrai).
Manque de luminosité, mauvais emplacement, immeuble sans ascenseur, intérieur dégradé qui laisse entrevoir la perspective de nombreux dtravaux de rénovation…Quels sont les critères à surveiller, gommer ou, au contraire, valoriser ?
C’est une donnée intangible à laquelle les candidats à l’achat ont toujours été attentifs, quel que soit leur âge et leur situation familiale. Un quartier bien coté, desservi par les transports en commun, situé suffisamment à l’écart des turbulences du centre-ville, mais proche des écoles, des services publics, des équipements de loisirs, est un gage de praticité, à défaut d’offrir une vie plus saine et plus simple au sens propre du terme. Car habiter en zone urbaine ou, à tout le moins dans un bourg rural ou un lotissement pourvu de toutes les commodités, suppose aussi quelques contraintes (voisinage, bruit, densité, pollution, circulation).
C’est un choix toujours stratégique, parfois aussi cornélien : dans un contexte marqué par une forte inflation immobilière, vaut-il mieux investir dans un logement clé en main, ou se rabattre sur un bien à rénover dont le prix, renégocié à la baisse, s’additionnera au coût de longs et lourds travaux ? Des ménages optent pour la seconde solution, souvent par défaut ! Dans une étude réalisée par SeLoger l’hiver dernier, 82% des futurs acquéreurs se disaient prêts à devenir propriétaires d’un habitat à réhabiliter, moyennant la réalisation de quelques chantiers. Dans la réalité, et malgré les aides disponibles, les candidats intéressés par ce type d’opération ne sont pas si nombreux : deux ou trois acheteurs potentiels se positionnent en moyenne sur un tel produit, contre dix pour un logement en bon état et « prêt à l’emploi ». D’où l’inévitable baisse du prix.
Précisons que dans le parc collectif, les immeubles des années 1960 souffrent d’une mauvaise image, liée notamment aux carences de leur isolation phonique et acoustique. Le bruit ou la crainte d’être confronté au risque de nuisances sonores sont généralement des motifs qui font fuir la demande : un appartement dont l’une des façades donne sur une avenue très passante, une maison située au-dessus d’un tunnel ferroviaire ou exposée au trafic d’un aéroport, auront naturellement plus de mal à trouver preneur, sans de fortes concessions sur le prix d’achat.
Il s’agit de deux qualités différentes. L’un dépend de l’exposition du logement (l’ensoleillement), l’autre non (la luminosité). Les biens orientés plein sud ont généralement une meilleure cote que ceux tournés vers le nord. En vérité, ces considérations sont très subjectives : le second (au nord) sera potentiellement plus lumineux que le premier (au sud) s’il est mieux pourvu que lui en ouvertures (au moins deux fenêtres, baies vitrées, velux s’il est situé au dernier étage etc…). La clarté d’une pièce est conditionnée par de nombreux facteurs : la surface des vitrages, la présence de vis-à-vis ou d’une terrasse de balcon chez le voisin du dessus, l’étage auquel se trouve l’appartement (dans une zone urbaine dense avec des rues étroites, il est préférable d’habiter un logement en hauteur, plutôt qu’au rez-de chaussée).
L’ensoleillement, au contraire, est directement lié à l’exposition de l’habitat : un séjour plein sud recevra les rayons de midi, lorsque l’astre du jour est à son zénith. C’est un atout l’hiver pour faire des économies de chauffage. Plutôt un inconvénient l’été lorsqu’il fait très chaud. Quoi qu’il en soit, ces deux paramètres peuvent avoir un impact à la baisse ou à la hausse sur le prix de vente (jusqu’à 11% selon certaines sources).
Plus bruyant, moins lumineux et davantage exposé au risque de cambriolage en raison de son accessibilité depuis l’extérieur…le rez-de-chaussée pâtit souvent d’une mauvaise réputation, surtout s’il est occupé par un local commercial qui génère quelques nuisances (possiblement olfactives dans le cas d’un restaurant par exemple). Les biens situés à ce niveau subiraient une décote de 20% en moyenne.
Généralement, les candidats à l’achat vont chercher plus de confort dans les étages supérieurs, à condition bien sûr que l’immeuble soit équipé d’un ascenseur. En Régions, beaucoup plus qu’à Paris, les logements aménagés au troisième niveau d’un bâtiment dépourvu de cet équipement, sont considérés comme des biens à défaut. Un appartement sous les toits a, certes, l’avantage de ne pas avoir de voisin à l’étage du dessus : il faut toutefois veiller à contrôler la performance de son isolation, sous peine d’affronter d’insoutenables chaleurs en plein été.
