L’acquisition d’un appartement ou d’une maison ne se fait pas du jour au lendemain. L’allongement des délais de vente observé ces dernières années illustre à lui seul les mutations qui se sont progressivement opérées sur le marché immobilier : les ménages en quête d’un logement qui réponde sur le champ à leurs besoins (et souvent à leurs rêves), n’hésitent plus à négocier férocement s’ils relèvent une série de défauts plus ou moins rédhibitoires aptes à compromettre, à leurs yeux, la valeur future du bien qu’ils envisagent d’habiter.
La durée du parcours d’acquisition varie en fonction des dossiers, des budgets et de l’offre disponible sur le territoire où le logement est prospecté. En 2015, une étude réalisée par le Crédit Foncier sur cinq secteurs géographiques (Paris et sa première couronne et deuxième couronne, Nord-Ouest, Sud-Ouest et Sud-Est) estimait à 4 mois en moyenne le laps de temps compris entre le début des recherches et la signature du compromis de vente. Dans cet intervalle, près de sept visites de biens auront été nécessaire avant que le candidat à l’achat ne finisse par trouver son bonheur.
Une fois qu’elles sont parvenues à un accord oral, les deux parties doivent signer un compromis de vente, procédure qui s’apparente à un contrat de réservation du bien. La signature de ce document se fait sous seing privé ou sous l’égide du notaire qui fixe un rendez-vous en ce sens. Dans tous les cas, à la date prévue, le vendeur devra avoir fait réaliser différents diagnostics sur son logement et être en mesure d’en présenter les résultats sur la foi d’une série de pièces officielles : le dossier technique constitué comportera entre autres le constat de risque d’explosion au plomb (CREP), l’état mentionnant la présence ou d’amiante, le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). De son côté, l’acheteur est invité à verser un dépôt de garantie d’une valeur comprise entre 5% et 10% du montant de la vente. Cet acompte, non imposé par la loi à ce stade de la transaction, relève d’un usage symbolique qui sert à crédibiliser l’avant-contrat et à rassurer le vendeur sur la sincérité de l’engagement pris par l’acquéreur. Ce dernier dispose toutefois d’un délai de dix jours à compter de la signature du compromis pour se désengager totalement et sans motif.
Outre ce délai de rétractation, l’acheteur dispose d’une « condition suspensive d’obtention de crédit », clause qui doit obligatoirement figurer sur les avant-contrats de vente comme le prévoit l’article L.312-16 du Code de la Consommation. Cette disposition fixe en général une échéance d’un mois, parfois prolongée jusqu’à 45 jours (ou plus) en fonction de la disponibilité des banques. Lorsque le délai arrive à son terme, le candidat à l’achat est en droit d’annuler la transaction s’il n’a pas trouvé de financement adéquat. Pour information, la durée moyenne de remboursement d’un crédit immobilier s’étend sur 18 ans.
Entre la signature du compromis et de la promesse de vente et la rédaction de l’acte authentique (ou définitif), il peut s’écouler entre 3 et 4 mois, le temps pour le notaire de rassembler toutes les pièces obligatoires (état civil, urbanisme, relevé hypothécaire, documents de cadastraux) et de procéder aux vérifications légales : si, par exemple, un droit de préemption urbain s’applique au bénéfice d’une collectivité habilitée à se substituer de jure à l’acheteur dans le cadre d’une opération d’aménagement d’intérêt général, l’administration concernée dispose de deux mois pour fournir une réponse au notaire pour lui signifier sa décision d’engager ou non la procédure.
Oui, si l’achat se fait sans prêt bancaire et que la commune renonce à son droit de préemption. En l’absence de condition suspensive de prêt et si les documents d’urbanisme sont transmis rapidement, le notaire peut organiser la signature définitive en 6 à 8 semaines.
Une prolongation du délai d’obtention de prêt peut être accordée par avenant. Si la banque tarde à délivrer l’accord officiel, vendeur et acheteur peuvent convenir d’allonger la date limite d’obtention du prêt pour éviter la caducité du compromis de vente.
L’acheteur devient propriétaire le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est lors de ce rendez-vous que le paiement intégral est effectué, que le transfert de propriété est validé et que le vendeur remet les clés du logement.
