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Quel est le rôle et la responsabilité du garant pour une location immobilière ?

Le garant (ou caution) est une personne physique ou morale qui s'engage juridiquement par un acte de
cautionnement à payer l'intégralité des dettes locatives du locataire (loyers, charges, réparations
locatives, pénalités et frais de justice) en cas de défaillance de ce dernier. Son engagement l'expose
financièrement sur ses revenus et ses biens personnels.

30.07.2026•Pauline Brachet•5 minutes

Ne plus confondre

Caution et Dépôt de Garantie

Une confusion fréquente persiste entre deux garanties pourtant juridiquement distinctes exigées lors de la
signature d’un bail d’habitation :

Le dépôt de garantie : Il s’agit d’une somme d’argent versée directement par le locataire au bailleur lors de
l’entrée dans les lieux (plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, 2 mois pour un meublé).
Il sert à couvrir les dégâts éventuels constatés au départ du logement.
La caution (ou garant) : C’est un engagement juridique souscrit par un tiers (proche, organisme comme
Visale, ou société). Aucun versement d’argent immédiat n’est effectué : le garant s’oblige à intervenir
uniquement en cas d’impayé ou de manquements financiers du locataire.

Caution Simple vs Caution Solidaire : Quel niveau de responsabilité ?

La portée de l’engagement financier du garant dépend impérativement du type de cautionnement stipulé dans l’acte :

Option A : La Caution Simple
- Mise en jeu par le bailleur : Poursuite obligatoire du locataire en premier via un commandement de payer délivré par un commissaire de justice.
- Bénéfice de Discussion : OUI. Le garant peut refuser de payer tant que l’insolvabilité du locataire n’a pas été légalement établie.
- Bénéfice de Division : OUI. En cas de pluralité de garants, la dette globale est divisée entre eux au prorata.
- Niveau de risque pour le garant : Modéré et subsidiaire.
Option B : La Caution Solidaire (Pratique usuelle)
- Mise en jeu par le bailleur : Sollicitation directe du garant dès le 1er impayé, sans besoin de poursuivre préalablement le locataire.
- Bénéfice de Discussion : NON. Renoncé expressément dans l’acte de cautionnement.
- Bénéfice de Division : NON. Chaque garant solidaire peut être poursuivi individuellement pour 100 % de la dette.
- Niveau de risque pour le garant : TRÈS ÉLEVÉ. Il est aligné strictement sur la responsabilité financière du locataire.

Donnée de gestion Thierry Immobilier :

En pratique, plus de 95 % des actes de cautionnement conclus dans nos agences sont des cautions solidaires, offrant aux bailleurs une sécurité financière immédiate et indispensable pour la gestion des risques d’impayés.

Formalisme et Validité de l'Acte de Cautionnement

Issu de la réforme du droit des sûretés (Ordonnance du 15 septembre 2021) et du Code civil (art. 2297), le formalisme a été modernisé tout en renforçant la protection des parties :

Fin de la mention manuscrite obligatoire : La longue formule écrite à la main n’est plus exigée. Une mention dactylographiée ou électronique apposée personnellement par le garant suffit, à condition d’exprimer clairement la conscience et la portée de son engagement.
Signature électronique sécurisée : L’acte de cautionnement peut être valablement signé de manière dématérialisée via une solution conforme au règlement eIDAS.
Plafond maximal obligatoire : L’acte doit impérativement mentionner un montant maximal garanti (en principal et accessoires) écrit en chiffres et en lettres. À défaut, le cautionnement est frappé de nullité.
Sanction de la disproportion : Si l’engagement envers un bailleur professionnel était manifestement disproportionné aux revenus du garant lors de la signature, le cautionnement est réduit à hauteur de ses capacités réelles.

Évolutions Législatives 2023-2026 : Loi Kasbarian & Décret de Juillet 2026

Pour tous les baux d’habitation constituant la résidence principale conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 :

⏱️ Clause résolutoire ramenée à 6 semaines : En cas d’impayé, le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire au bout de 6 semaines après commandement de payer (contre 2 mois pour les baux antérieurs).

📩 Signification au garant sous 15 jours : Le bailleur doit notifier ce commandement de payer au garant dans un délai maximal de 15 jours. À défaut, le garant est exonéré des pénalités et intérêts de retard.

🚫 Clause Sous-location Illégale (Anti-Airbnb) : En zone tendue, en cas de sous-location illégale, le garant solidaire répond financièrement des frais d’expulsion et des indemnités d’occupation dues par le locataire.

Règle d'Ordre Public : Interdiction de Cumul des Garanties

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur privé ne peut pas cumuler un garant physique avec une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) ou le dispositif Visale.

👉 Seule exception légale : Si le locataire est un étudiant ou un apprenti, le cumul entre une caution physique et une assurance GLI/Visale est expressément autorisé. Hors ce cas, le cumul entraîne la nullité automatique du cautionnement physique.

Qui peut se porter garant pour une location ?

Toute personne physique (membre de la famille, ami) ou morale (entreprise, organisme comme Action Logement via la garantie Visale) disposant de solvabilité suffisante (en général des revenus équivalents à 3 ou 4 fois le montant du loyer).

Le bailleur peut-il refuser un garant résidant à l'étranger ?

Oui, le bailleur a le droit de refuser une caution qui ne réside pas en France métropolitaine ou dans un État membre de l’UE, en raison des difficultés de recouvrement juridique à l’étranger.

Quels documents le bailleur a-t-il le droit d'exiger du garant ?

Seuls les documents fixés par le décret du 5 novembre 2015 peuvent être demandés (pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatif d’activité professionnelle et les 3 derniers bulletins de salaire / dernier avis d’imposition).

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