Pourtant, en cas de séparation ou de décès, les règles de transmission d’un bien varient drastiquement selon votre statut juridique (mariage, PACS ou concubinage). En l’absence de protection automatique pour les couples non mariés, anticiper les aspects juridiques et fiscaux est indispensable pour éviter toute impasse financière.
Selon le statut de votre union, la protection légale par défaut est très inégale :
L’indivision est le régime qui s’applique par défaut. Chaque partenaire devient propriétaire d’une quote-part du logement.
Si un partenaire apporte 70 % du capital et l’autre 30 %, mais que l’acte d’achat indique une répartition 50/50 sans précision, le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun. En cas de séparation, le produit de la revente sera partagé à parts égales. Il est impératif de faire mentionner la réalité des apports financiers dans l’acte notarié.
Rédigée par un notaire pour une durée maximale de 5 ans renouvelable, elle permet de fixer les règles de gestion, de nommer un gérant et d’interdire la vente forcée durant cette période.
Sans précaution, la part du défunt revient à ses héritiers légaux (enfants, parents). Trois scénarios surviennent souvent :
Pour parer à cela, il est conseillé d’insérer une clause de rachat prioritaire dans la convention d’indivision.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 (entrée en vigueur le 9 avril 2026) simplifie la gestion de l’indivision successorale :
Le PACS offre un cadre idéal pour l’imposition mais ne remplace pas un acte de transmission.
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) permet au couple de détenir le bien indirectement par des parts sociales.
Chaque partenaire achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié.
L’extinction de l’usufruit au décès n’est pas soumise aux droits de succession (art. 1133 du CGI).
Insérée dans l’acte d’achat, la clause de tontine (ou clause d’accroissement) stipule qu’au décès du premier partenaire, le survivant est réputé avoir été l’unique propriétaire depuis l’origine.
En vigueur jusqu’au 31 décembre 2026, ce dispositif permet à un parent ou grand-parent de donner jusqu’à 100 000 € en exonération d’impôt (cumulable jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire).
Souscrire une quotité de couverture de 100 % sur chaque tête (100/100) permet à l’assureur de solder l’intégralité du capital restant dû en cas de décès de l’un des partenaires. Le survivant conserve ainsi le logement sans dette.
Oui. Si vous êtes concubins ou pacsés sous le régime de la séparation de biens, vous pouvez acquérir un bien immobilier en votre nom propre. Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, le bien acheté seul avec des fonds communs appartiendra par défaut à la communauté, sauf à rédiger une clause de réemploi de fonds propres démontrant que l’argent provenait d’un héritage ou d’une donation personnelle.
En cas de séparation sous le régime de l’indivision, trois options sont envisageables : la revente du bien et le partage du produit au prorata des apports inscrits dans l’acte, le rachat de la part de l’autre par l’un des conjoints (rachat de soulte), ou le maintien temporaire dans l’indivision via une convention fixant une indemnité d’occupation si un seul des ex-partenaires continue d’y habiter. En cas de désaccord persistant, la justice peut être saisie pour ordonner la vente.
Non, l’achat en concubinage (union libre) est totalement légal. Cependant, le mariage offre la protection automatique la plus solide grâce au régime matrimonial et au statut d’héritier réservataire. Le PACS est une alternative idéale sur le plan fiscal (0 % de droits de succession), mais il exige impérativement la rédaction d’un testament croisé chez le notaire pour que le partenaire survivant puisse hériter du logement.
Lorsqu’un partenaire emménage dans le bien dont l’autre est seul propriétaire et qu’il souhaite financer des travaux, la prudence s’impose. Sans contrat, les sommes versées sont considérées comme une participation aux charges du ménage ou un don sans contrepartie. Pour se protéger, il convient d’établir une reconnaissance de dette devant notaire ou d’opter pour un rachat de soulte (achat d’une part de la propriété par le conjoint pour devenir co-indivisaires).
