Faire de la sous-location : que dit la loi en 2026 ?

À retenir : Le silence ou l’absence de réponse de votre propriétaire ne vaut jamais acceptation. Sans document écrit de sa part, toute sous-location est considérée comme illégale.

Si vous envisagez de sous-louer votre appartement sur des plateformes de réservation entre particuliers (Airbnb, Abritel, etc.), sachez que l’accord préalable écrit du propriétaire reste la première condition indispensable.

À cela s’ajoutent les règles d’encadrement renforcées applicables depuis 2026 :

• Enregistrement national obligatoire (Declaloc) : Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration préalable enregistrée en mairie sur la plateforme nationale Declaloc. Le numéro d’enregistrement obtenu doit figurer de façon visible sur toutes vos annonces en ligne.
• Plafond de nuitées (90 à 120 jours par an) : La sous-location d’un logement entier (résidence principale) est plafonnée à 120 jours par an. Attention : la loi permet désormais aux communes de réduire cette limite à 90 jours par an par délibération municipale (mesure déjà en vigueur dans plusieurs métropoles comme Nantes, Lyon, Paris ou Bordeaux).
• Information du syndic et règlement de copropriété : Vous devez obligatoirement notifier le syndic de copropriété de la mise en sous-location touristique du bien. Si le règlement de copropriété interdit l’activité ou si l’assemblée générale a voté son interdiction à la majorité des deux tiers, la sous-location saisonnière devient impossible.
• Exigence de Performance Énergétique (DPE) : En 2026, tout logement faisant l’objet d’une première autorisation de changement d’usage pour du meublé de tourisme doit présenter un DPE minimal classé E.
• Fiscalité des sous-loyers (Régime 2026) : Les sous-loyers perçus constituent des revenus imposables (catégorie BIC). Depuis la réforme fiscale 2026, l’abattement forfaitaire Micro-BIC pour les meublés non classés a été ramené à 30 % (avec un plafond de recettes de 15 000 €).

Dans le parc social, la règle de principe est la stricte interdiction de la sous-location totale de son logement HLM.

Toute sous-location intégrale ou non autorisée d’un logement social est passible de la résiliation immédiate du bail, de l’expulsion des occupants et d’une amende pénale pouvant atteindre 9 000 €.

La loi permet uniquement une sous-location partielle dans deux cas précis (sous réserve d’en informer l’organisme HLM) :

• La cohabitation intergénérationnelle : Sous-location d’une chambre à un jeune de moins de 30 ans.
• L’accueil familial : Sous-location partielle à une personne âgée de plus de 60 ans ou à un adulte en situation de handicap.

Dans ces deux cas, le sous-loyer est strictement calculé au prorata de la surface occupée, sans aucun bénéfice possible pour le locataire principal.

Sur le plan juridique, le sous-locataire n’a aucun lien contractuel avec le propriétaire-bailleur.

Le locataire principal reste le seul interlocuteur responsable aux yeux du propriétaire. Cela signifie que le locataire en titre répond personnellement :

• Du paiement intégral des loyers et des charges.
• Des dégradations ou dégâts causés dans le logement par le sous-locataire.
• Des troubles de voisinage engendrés.

Le locataire principal doit impérativement déclarer la sous-location à sa propre compagnie d’assurance habitation. En l’absence de déclaration préalable ou d’accord écrit du bailleur, l’assureur a le droit de refuser toute prise en charge des sinistres (dégât des eaux, incendie) causés par le sous-locataire.

Il est vivement conseillé d’exiger du sous-locataire une attestation d’assurance Responsabilité Civile ou Multirisque Habitation couvrant la période d’occupation.

La sous-location clandestine ou sans accord écrit du propriétaire expose le locataire fautif à de lourdes sanctions judiciaires et financières :

1. La résiliation du bail et l’expulsion : Le propriétaire peut saisir en référé le Tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail pour faute, entraînant l’expulsion simultanée du locataire et du sous-locataire (qui est alors occupant sans droit ni titre).
2. Le remboursement intégral des loyers perçus (jurisprudence Cassation) : Selon une jurisprudence constante (Cour de cassation, 12 septembre 2019), les sous-loyers encaissés sans autorisation sont qualifiés de « fruits civils » appartenant de droit au propriétaire (art. 546 et 547 du Code civil). Le locataire peut donc être condamné par le tribunal à restituer 100 % des sommes perçues au propriétaire (plusieurs condamnations récentes ont dépassé les dizaines de milliers d’euros).
3. Dommages et intérêts : Des réparations financières supplémentaires peuvent être réclamées pour préjudice moral, dégradations ou troubles apportés à la copropriété.