Acheter ou louer : quel est le bon choix ?

 19.02.2018  Conseils / Service clients

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Achat ou location, laquelle de ces options est la plus rentable ? Le contexte actuel de taux bas, qui limite le coût d’un emprunt immobilier, laisse supposer que les temps sont favorables pour investir dans une résidence principale. Pourtant, de nombreux ménages locataires, refroidis par le niveau des prix pratiqués dans les gros territoires urbains, hésitent encore à franchir le pas,  bloqués par la peur psychologique de s’endetter sur le très long terme et de se retrouver confrontés à des charges complémentaires qu’ils n’avaient pas prévues au départ. Ces appréhensions sont-elles justifiées ?

La propriété, un objectif pour plus de 8 français sur 10

Avant toute chose, précisons que l’accès à la propriété reste un objectif prioritaire pour une très large majorité de français, soit 84% indiquait en 2017 un sondage réalisé par l’Institut BVA et Foncia. Or, selon la même étude, ce projet reste un vœu pieu dans au moins quatre cas sur dix (42% à l’échelle nationale, et jusqu’à 49% en région parisienne). Soulignons aussi que la plus grosse part des crédits immobiliers (un tiers environ) est contractée sur une période comprise entre 20 à 25 ans, durée qui, dans la réalité, est interrompue au bout de 8 à  10 ans à la faveur d’une revente précoce du bien – ou d’un héritage - qui libère définitivement l’emprunteur de sa dette.

Sur le terrain, la viabilité d’un investissement dépend de nombreux paramètres dont certains dépassent  les seules capacités financières des candidats à la propriété : la situation locale du marché immobilier qui, sur un territoire donné, détermine le montant et l’évolution des prix et des loyers, est un élément à considérer de près. Le poids des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation auxquelles tous les propriétaires sont assujettis) doit également entrer en ligne de compte, comme la part des dépenses annexes au financement proprement dit (frais de dossier bancaire, rémunération du notaire, coût des éventuels travaux à effectuer dans le logement…)

Du côté du locataire, la principale problématique à poser concerne le rendement de l’épargne : dégagé de certaines charges par rapport aux propriétaires (gros travaux et impôt foncier par exemple), et redevable d’un loyer moins lourd que ne le serait une traite à rembourser chaque mois, il a - à revenu égal -  davantage les moyens d’économiser qu’un ménage acquéreur. Cet argent peut être investi dans un PEL (Plan d’épargne logement), une assurance-vie ou versé sur un compte défiscalisé de type LDDS (Livret de développement durable et solidaire) ou LA (Livret A). Est-ce un bon calcul au moment où ces placements sans risques rémunèrent de moins en moins quand la pierre tend, au contraire, à se revaloriser après un cycle creux entre 2011 et 2015 ?

L'immobilier plus rentable que l’épargne

De ce point de vue, et dans la dynamique actuelle de crédits bon marché (1,60 à 1,70% en moyenne sur 20 ans en janvier 2018, selon meilleurtaux.com), l’achat d’un logement apparaît, presque à coup sûr, comme une source de rendement supérieure à la location. Sur un plan plus psychologique que financier, la propriété offre aussi l’avantage de sécuriser l’hébergement  du foyer et de lui garantir, à ce titre, une certaine stabilité sociale, là où - par choix ou non -  un locataire reste à la merci d’un congé en fin de bail (dans des cas précis et réglementés par la loi).

En septembre dernier, un réseau national de courtage en crédit immobilier a établi un palmarès qui détermine la durée au-delà de laquelle la location est moins rentable que l’acquisition d’un bien. A partir des critères retenus* dans l’enquête, le temps de rentabilisation d’un achat portant sur un logement de 70m² serait de 3 ans en moyenne sur l’ensemble du territoire français, soit 1,5 année de moins qu’en 2016, mais six mois de plus qu’en 2016. Mécaniquement, passé ce délai, un locataire aurait tout intérêt à acheter, plutôt que d’investir à fonds perdu dans un loyer qui ne lui rapporte rien.

Plusieurs villes sont en-dessous de cette moyenne : En région Pays de la Loire, c’est le cas d’Angers et du Mans (2,5 ans), mais aussi de Tours (2,5) et Orléans (2) en région Centre. A Nantes et à Rennes, l’acquisition d’un bien de la même surface commence à s’amortir à partir de 4,5 années de détention, contre 7,5 à Lyon, 9 à Paris et 9,5 à Bordeaux.

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