Vous prévoyez de réaliser des travaux sur des biens immobiliers mis en location ? Si c’est le cas, sachez qu’il est possible de bénéficier de charges déductibles pour réduire vos impôts. Pour cela, il vous suffit d’être au régime foncier réel et d’effectuer des travaux sur des biens en location nue à usage d’habitation. Attention, le régime micro foncier ne vous permet pas de déduire le montant des travaux mais vous pouvez passer au régime foncier réel à tout moment (ce changement est irrévocable pendant 3 ans). Lorsque vous remplissez ces conditions, une partie des travaux réalisés sera déduite de vos revenus fonciers voire même de votre revenu global si elle respecte la limite en cas d’un excédent. Pas mal non ?
En revanche, il faut savoir que tous les travaux ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers ; il est donc important d’identifier ceux qui peuvent l’être :
- les travaux de réparation et d’entretien
- les travaux d’amélioration
Que faut-il savoir sur les dépenses de réparation et d’entretien ?
Ces dépenses correspondent aux travaux ayant pour objectif de conserver ou de remettre en état un immeuble sans en changer l’agencement, la consistance ou l’équipement initial.
Les dépenses d’entretien sont la plupart du temps des dépenses de maintien en l’état de l’immeuble. Ce sont aussi des dépenses de réparation qui dépassent les opérations courantes d’entretien de réfection, de remise en état ou encore de remplacement d’équipements essentiels qui permettent de maintenir une utilisation du bâtiment conforme à sa destination.
Les locataires peuvent financer à eux seuls certaines dépenses d’entretien et de réparation. C’est parfois le cas pour des charges de copropriété car elles ne sont pas déductibles de vos loyers.
Quelques exemples de dépenses d’entretien :
- parties communes qui sont à la charge du propriétaire et non du locataire
- traitement des charpentes face aux insectes dit xylophages comme les termites ou les capricornes
- diagnostics divers : plomb, amiante et autres
Pour ce qui est de la réparation, sont par exemple éligibles :
- la remise en état d’une cuisine existante ou encore d’une toiture
- la réfection des peintures extérieures et intérieures qui ne sont pas répercutées sur le locataire.
- la remise en état du gros œuvre
- la rénovation d’une façade à l’extérieur
- le remplacement ou la réparation d’une chaudière
Existe-t-il un moyen de déduire de ses revenus fonciers les dépenses des travaux d’amélioration ?
Ces dépenses ont pour objectif d’apporter à un immeuble un nouvel élément de confort mieux adapté aux conditions modernes de vie. Il faut veiller à ce que cela ne change pas la structure de l’immeuble. Dans ce cas, on ne cherche pas à préserver ce qui existe mais plutôt à améliorer les conditions d’habitation du logement.
Voici quelques exemples de dépenses de travaux d’amélioration :
- la mise en place d’un tout-à-l’égout
- la modernisation d’une salle de bain
- la rénovation des fondations de l’immeuble
- l’installation d’une nouvelle cuisine (si l’installation de l’électroménager n’est pas stipulée dans le bail alors elle ne peut pas être comptabilisée dans la déduction des revenus fonciers)
Est-il possible de déduire les travaux réalisés avant mise en location ?
Lorsque vous effectuez des travaux d’amélioration dans un logement que vous allez mettre en location, vous pouvez déduire les dépenses de réparation et d’entretien de vos revenus fonciers.
Pour cela, vous devez compléter une déclaration de revenus fonciers n°2044 et indiquez votre souhait de mettre en location votre logement une fois les travaux terminés. Dans le cas d’une démarche en ligne, un cadre “informations” vous permet d’expliquer cette volonté.
Attention, vous serez considéré comme disposant de la jouissance du logement si vous ne justifiez pas de votre souhait de louer. Il vous sera donc impossible de déduire les dépenses de travaux effectuées sur ce logement.
Les dépenses locatives : un cas particulier ?
Il existe un cas particulier. Ce sont les dépenses locatives qui sont en principe à la charge du locataire pour l’entretien de son habitation. Ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers uniquement dans 3 cas exceptionnels :
- les dépenses non récupérées sur le locataire
- les dépenses liées à la vétusté ou à un cas de force majeure
- les dépenses effectuées pour simplifier la location
Qu’est-ce que sont les loueurs en meublé non professionnels ?
Premièrement, les revenus des loueurs en meublé non professionnels appartiennent à la catégorie fiscale des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Depuis 2018, un loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles ne dépassent pas les 70 000€. Il existe une exception pour les loueurs en meublé non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés ou gîtes ruraux classés. Dans leur cas, leurs recettes annuelles ne doivent pas être supérieures à 170 000€. Ce plafond peut être appliqué aux chambres d’hôtes qui relèvent du régime de la para-hôtellerie.
Si vous appartenez au régime micro, vous êtes imposé sur un bénéfice net calculé après application d’un abattement forfaitaire pour frais. Ce dernier est de 50% des recettes avec un minimum de 305€. Tout cela à l’air très simple mais est souvent perçu comme désavantageux. Explications.
Votre revenu fiscal, en tant que louer en meublé non professionnel, est soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG CRDS) au taux global de 17.2% (contre 15,5% avant 2018).
Notons qu’au régime micro, le revenu déclaré est presque toujours positif sauf lorsque les recettes de location sont inférieures à la somme de 305€.
Le régime réel peut quant à lui être bien plus intéressant. Il permet de prendre en compte les charges réelles liées à l’activité. Elles comprennent l’amortissement du ou des logements loués et les intérêts des emprunts finançant le ou les biens loués.
L’intérêt du régime réel c’est la possibilité de déduire l’amortissement du logement. Cela permet d’obtenir un revenu fiscal égal à 0 et ainsi de ne pas payer d’impôts et de prélèvements sociaux.
Renseignez-vous sur votre éligibilité pour investir dans un patrimoine immobilier LMNP et obtenir une réduction d’impôts.
Pourquoi faut-il se faire accompagner par un professionnel pour optimiser ses investissements ?
Comme vous avez pu le constater, les dispositifs de défiscalisation sont nombreux mais complexes. En revanche, il est important de bien les connaître et les maîtriser pour rentabiliser ses investissements.
Notre équipe chez THIERRY Immobilier et nos partenaires privilégiés proposent les meilleurs scénarios possibles pour alléger votre imposition.
L’objectif est de vous permettre de faire des économies grâce à des avantages fiscaux qui augmenteront votre plus-value. Vous n’aurez plus besoin de gérer la totalité des formalités administratives et fiscales avec l’aide de THIERRY Immobilier puisque nous vous accompagnons dans la déclaration de vos revenus fonciers.
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