Comment bien préparer la vente de son bien ?

En plus d’apprêter son logement de façon à le rendre agréable et le plus fonctionnel possible aux yeux du candidat-acquéreur, le propriétaire doit se plier à un certain nombre de formalités administratives et techniques. Obligatoires pour certaines d’entre-elles.

La vente d’une maison ou d’un appartement ne se limite pas à sa valorisation visuelle auprès des acheteurs potentiels, ni à la seule mise en avant de ses atouts liés à sa localisation (exposition générale par rapport à la course du soleil, proximité des commerces, des services scolaires, des transports collectifs et des grandes dessertes routières).  A cette première phase de préparation, s’ajoutent en coulisses une série de tâches administratives plus ingrates non moins nécessaires à la crédibilisation de l’offre immobilière.

Droit d'information de l'acquéreur

Ce formalisme s’impose dès la mise en publicité du bien : pour tous logements situés en copropriété par exemple, l’annonce correspondante doit explicitement mentionner que le logement relève de ce statut et de ce mode de gestion collectifs. Le montant moyen des charges annuelles dont s’acquittent le vendeur et  le nombre de lots répartis entre chacun des occupants de l’immeuble sont d’autres éléments impératifs à indiquer publiquement, quels que soient le support et le moyen de diffusion employés (à titre personnel ou via une agence, en vitrine ou sur internet). D’ailleurs, la récente Loi Alur renforce globalement le droit d’information du consommateur, y compris au moment de la transaction immobilière proprement dite (voir le titre 2 du Livre VII ajouté  en 2015 au Code de la Construction et de l’Habitation).

Dans cette logique de transparence, il est fortement conseillé au vendeur de constituer un dossier comprenant diverses pièces relatives à la situation du logement. Si la fourniture de la plupart d’entre elles n’est pas obligatoire, leur mise à disposition immédiate permet d’anticiper d’éventuelles demandes ultérieures et d’établir une relation de confiance avec des acheteurs potentiels désireux d’accéder à ces informations complémentaires : citons, entre autres documents administratifs, le plan de masse préalable au permis de construire originel, un extrait cadastral, l’avis de taxe foncière, le point de livraison (PDL) du compteur électrique, le règlement général de la copropriété, la liste complète des lots qui la composent et les 3 ou 4 derniers procès-verbaux produits dans le cadre de l’assemblée générale du syndic. 

Les diagnostics techniques

Parmi les procédures obligatoires en cas de vente ou de mise en bail, la plus connue est sans doute celle qui vise à fournir à l’acheteur (ou au futur locataire) un diagnostic dit de « performance énergétique », le fameux DPE, véritable bilan thermique du logement, valable pour une période de dix ans. Huit autres diagnostics, constitutifs d’un dossier technique global (DDT), s’imposent en fonction de critères liés à la géographie et/ou l’ancienneté du logement. S’il est géré en copropriété, un mesurage Loi Carrez (calcul de la surface au plancher hors balcons, murs, cloison, cages d’escalier, embrasures de portes et fenêtres) est à faire figurer sur le compromis de vente. Un Etat relatif à la présence de termites est à dresser dans les départements dits « infestés » (voir la liste des zones concernées ici). Deux diagnostics visant à déceler la présence d’amiante et/ou de plomb sont  obligatoires dans les habitats construits respectivement avant 1997 et  1949. Les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels, technologiques (liste fournie par le préfet du département) donne lieu, dans les logements concernés, à la réalisation d’un Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS, ex-ERNMT). Des diagnostics gaz et électricité s’appliquent dès lors que les installations datent de plus de 15 ans et le compte-rendu d’une évaluation spécifique du système d’assainissement, selon que le bien est raccordé ou non à l’égout collectif, est à remettre à l’acheteur.

Ces vérifications techniques sont conduites par des professionnels certifiés, une condition requise depuis 2007 (seuls le mesurage carrez et l’ESRIS peuvent être établis par des particuliers). Rappelons que ces diagnostics s’inscrivent dans une obligation d’information et qu’à ce titre, leurs résultats ne sont pas rédhibitoires. La présence d’amiante ou la constatation d’une installation non conforme n’entraînent pas l’interdiction de la vente du bien. En revanche, ils auront sans doute un impact dans la négociation du prix.