Taux immobiliers : hausse ou baisse en 2019 ?

 30.04.2019  Transaction

La tendance amorcée l’an dernier s’est poursuivie en janvier et février 2019 : indépendamment de la durée des contrats, qui détermine, avec le niveau d’inflation et le prix de la pierre, le coût réel du crédit, le marché reste globalement très favorable aux emprunteurs. Cet effet d’aubaine va-t-il se maintenir sur le long terme ?

Maintes fois annoncé, comme un naturel retour de balancier après dix mois de régime au ralenti, l’accélération des taux  immobiliers reste encore un mirage pour de nombreux professionnels du secteur. Les derniers indices de référence pointés par l’Observatoire du Crédit Logement/CSA,  dissipe l’hypothèse d’un retournement de conjoncture, du moins à brève échéance : en février, le coût global de l’emprunt (hors assurance) s’est établi, toutes durées confondues, à 1,44% en moyenne, une valeur en léger recul par rapport à janvier (1,45%). Le détail de l’étude montre qu’un contrat échelonné sur vingt ans - la formule la plus courante – a été négocié à hauteur moyenne d’1,39%, et un prêt de quinze ans à 1,22% d’intérêts (1,63% sur vingt-cinq). Dans l’absolu, ces chiffres s’affichent en repli sur un an, de l’ordre de – 4 points de base dans leur ensemble (soit -0,04%), avec quelques disparités en fonction de la typologie des opérations financées par l’emprunt (-8 points sur le marché des travaux, -5 pour une acquisition dans le parc ancien, - 4 pour un investissement dans le neuf).

L’OAT 10 ans au plus bas

La synthèse de l’Observatoire repose sur plusieurs constats qui traduisent une volonté des établissements bancaires à soutenir la demande dans un contexte de flambée immobilière dans les zones urbaines les plus denses: la stabilisation des taux à un niveau bas et le rythme de leur évolution, inférieur pendant neuf mois consécutifs à celui de l’inflation (au moins jusqu’en janvier, date à laquelle la courbe des prix à la consommation est tombée à 1,2%) combinent avec un allongement de la durée du crédit (+24 mois depuis 2013) et des exigences bancaires moindres en termes d’apport personnel (-7,2% en glissement annuel).

Cet alignement de planètes peut-il persister en 2019 ? Au-delà des politiques commerciales attractives engagées, sur le terrain, par les banques pour drainer de la clientèle et sauvegarder leurs marges, le coût du crédit dépend de facteurs conjoncturels d’ordre macro-économique soumis aux aléas des marchés et aux grandes orientations définies par les institutions financières : le cours de l’OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor) est un indice fort qui influe à la hausse ou à la baisse sur les niveaux d’intérêts pratiqués en zone euro, au même titre que la stratégie monétaire impulsée depuis Francfort. Or, le rendement des emprunts d’Etat continue à reculer (0,4% au dernier pointage du 12 mars 2019, loin de son dernier pic à 0,9% atteint en octobre 2018) et la banque centrale européenne a récemment confirmé qu’elle maintiendrait au plancher ses taux d'intérêt directeurs «  au moins jusqu'à la fin de 2019 et, en tout cas, aussi longtemps que nécessaire » (fin décembre en revanche, la BCE a mis un terme à son programme de rachat de dettes publiques, sans incidence pour l’instant sur le coût du crédit). Autant de signaux qui convergent en faveur d’un statu quo apte à donner des gages à la demande immobilière.

Si une remontée des taux devait survenir en 2019, elle sera « très modérée » et portera l’intérêt moyen à « 1,65 ou 1,70% » anticipait fin janvier le professeur d’Economie Michel Mouillart (Université Paris Ouest), interrogé par VousFinancer.com.  Une analyse qui rejoint celle de la porte-parole du courtier, Sandrine Allonier : pour cette spécialiste du marché du crédit, les offres bancaires vont rester compétitives « tout au long de l’année 2019 ». Et dans l’hypothèse d’une hausse des intérêts, le surcoût, pour l’emprunteur, serait « de 10 à 30 euros par mois sur un crédit de 200 000 euros étalés sur vingt ans ».

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