Louer son logement vide ou meublé : quelles différences ?

 05.09.2018  Transaction

Ces deux types de location ne relèvent pas du même régime fiscal et certaines de leurs modalités contractuelles diffèrent à la marge. Quelle est la meilleure formule pour s’assurer un bon retour sur investissement ?

Rentabiliser rapidement son logement reste la préoccupation première de tout investisseur immobilier. Or, sur le marché de la location, il n’y a pas de règle commune : un bailleur qui loue un logement meublé n’opère pas tout à fait sur le même terrain que le propriétaire d’un appartement vide. En quoi ces deux régimes sont-ils distincts ?

Le loyer

Pour des raisons évidentes liées à la mise à disposition d’équipements préinstallés dont le décret N°3025-981 fixe la liste obligatoire, le loyer d’un logement meublé est, à superficie, standing et emplacement équivalents, plus élevé que celui d’une location nue. Selon les marchés, le gain est estimé entre +10 et +30%.

Le bail

Depuis la Loi Alur (2014), les meublés entrent dans le champ d’application de la loi de 1989 sur les rapports locatifs. A ce titre, le propriétaire d’une telle habitation est tenu, comme pour un bien vide, de soumettre à son locataire un bail écrit mentionnant un certain nombre d’informations obligatoires (inventaire des équipements installés, montants et descriptif  des éventuels travaux réalisés, niveau du loyer de référence applicable dans la zone où le logement est situé, etc.). Les textes officiels continuent toutefois à distinguer les deux types de contrats, chacun étant caractérisé par des modalités plus spécifiques aux besoins de leurs publics respectifs : particulièrement recherchée par les jeunes universitaires expatriés et les travailleurs en mission temporaire - deux catégories de demandeurs qui ne souhaitent pas s’établir durablement sur leur nouveau lieu de résidence -  la location meublée propose un bail plus court, d’un an minimum (reconductible) contre trois ans pour un logement nu (une offre spécifique s’adresse même aux étudiants avec une durée d’engagement réduite à 9 mois). En meublé, les conditions de rupture sont également assouplies : le préavis est d’un mois si c’est l’occupant du bien qui donne congé, là où, à situation identique pour une location vide, le délai monte généralement à trois mois (hors zones tendues).

La fiscalité

Contrairement aux recettes issues d’une location vide, imposées en tant que revenus fonciers, les loyers d’une habitation meublée sont considérés par l’administration fiscale comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans ce dernier cas, le contribuable concerné opte en général pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à condition que le montant annuel de ses rentrées locatives ne dépasse pas 23 000 euros. Selon qu’il opte pour le régime « micro » ou le régime réel, il bénéficie - jusqu’à 33 000 euros - d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus à déclarer au fisc*, soit un avantage supérieur à celui d’un bien nu (30%) et a, dans le second cas, la possibilité de déduire de la part imposable les frais d’amortissements, lesquels matérialisent le « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l’actif immobilisé » (locaux, mobilier, matériels).

*il grimpe à 71% si le bien déclaré est reconnu comme meublé de tourisme, auquel cas le seuil d’accès micro-BIC passe à 82 200 euros de revenus annuels.

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