Investissement locatif : comment défiscaliser à Nantes et Saint-Nazaire ?

 20.08.2019  Transaction

Si la réduction d’impôt Pinel sur les logements neufs s’appliquent à Nantes et Saint-Nazaire, seule la seconde est aussi éligible à la loi Denormandie qui offre les mêmes avantages fiscaux pour tout investissement réalisé dans un bien ancien, à condition de le rénover.

Acheter une maison ou un appartement pour se constituer une petite rente locative et, au passage, payer un peu moins d’impôt ? Beaucoup de ménages, déjà propriétaires de leur résidence principale, optent aujourd’hui pour ce type de placements garantis par le prix de la pierre, moins risqué que les produits boursiers et plus rémunérateur que les outils d’épargne classique, affectés par la baisse continue des taux d’intérêts.

Cette solution, qui donnerait lieu à quelque 50 000 opérations par an,  s’inscrit dans une stratégie de long terme engagée dès les années 1980 par l’Etat afin de parer au manque de logements consécutif à l’explosion démographique en zones urbaines, un phénomène qui avait atteint son paroxysme au cours des trente glorieuses. Ont donc vu le jour plusieurs dispositifs fiscaux (9 en tout depuis 1984) destinés à encourager la construction privée et à rééquilibrer le volume d’offre disponibles là où la demande est structurellement forte, comme à Nantes ou Saint-Nazaire. L’un des plus récents, introduits par la loi Pinel (2014) renforce le mécanisme Duflot préexistant en proposant trois taux de réduction d’impôt (12%, 18% ou 21%) en fonction de la durée  de mise en location du bien neuf acquis (6,9 ou 12 ans).

Pour des motifs budgétaires, le périmètre de cette défiscalisation avait été recentré en 2018 sur les grandes agglomérations et les aires touristiques en tension : les deux bassins les plus denses de Loire-Atlantique, tous deux répertoriés en zone B1, y ont été maintenus, au moins jusqu’en 2021 (dans la Région Pays de la Loire, Angers, retiré du système dans un premier temps, vient d’être réintégré parmi les villes moyennes éligibles). Rappelons que les règles relatives à ce statut particulier ne reposent pas uniquement sur la localisation géographique de l’habitat concerné : Pinel comprend un volet social qui vise à réserver l’attribution de ces logements subventionnés aux ménages disposant de revenus modestes à moyens, avec un plafonnement de loyers correspondant (voir les barèmes en vigueur pour Nantes et Saint-Nazaire).

Défiscalisation Denormandie : quels travaux en contrepartie ?

Depuis le 1er janvier 2019, ce dispositif ciblé sur les constructions immobilières, est complété par une aide du même type dédié cette fois au parc ancien. Il s’agit de la Loi Denormandie, portée par l’actuel ministre du même nom chargé de la Ville et du Logement. Ce nouveau mécanisme ouvre aussi droit à des allégements d’impôt modulés en fonction de la durée à laquelle le propriétaire s’engage à mettre le bien en location (soit 12 à 21% pour respectivement 6 à 12 ans). Dans la liste des quelque  244 communes incluses dans le champ de Denormandie, figurent, pour le département de Loire-Atantique, Saint-Nazaire et Châteaubriant (mais pas Nantes). La défiscalisation est accordée en contrepartie de travaux de rénovation à faire réaliser pour un montant au moins équivalent à 25% du montant total de l’opération. Ces chantiers doivent, selon le décret du 26 mars 2019, avoir pour objectif « la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, ainsi que la réalisation d’économies d’énergie ».

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