Emprunt immobilier : comment les CDD doivent négocier ?

 05.10.2017  Transaction

Emprunt immobilier : comment les CDD doivent négocier ?

Dans un contexte économique incertain, le contrat à durée déterminée reste un prérequis à l’obtention d’un crédit immobilier. Pour les titulaires d’un CDD, assimilés par les banques à des travailleurs précaires, l’obstacle de la négociation est incontestablement difficile à franchir. Pour  autant, il n’est pas insurmontable, à condition toutefois de remplir certaines conditions et de mettre en évidence les points forts du dossier.

Les temps sont durs pour les CDD. Pourtant mieux lotis que les chômeurs, ces travailleurs précaires se présentent  souvent désarmés sur le marché immobilier où rien ne s’acquiert sans recourir aux financements  des banques. Or, avant d’accorder un crédit immobilier, ces dernières étudient de près la solvabilité du potentiel emprunteur : le montant de son salaire et sa capacité d’endettement sont examinés à la loupe, et sa stabilité professionnelle évaluée  à l’aune de son secteur d’activité, de son statut ou de son contrat de travail.

Dans ce contexte, le salarié qui justifie d’un CDI a, plus qu’un intérimaire ou un CDD, les moyens de peser dans la négociation. Un avantage que viennent confirmer les résultats d’une étude publiée en mars dernier par Meilleurtaux.com : à partir d’un bilan de son activité 2016, le courtier et comparateur de crédits affirme que « le titulaire d’un CDI a quatre fois plus de chances d’obtenir un crédit immobilier qu’un travailleur employé en contrat temporaire ». La probabilité passe même d’1 à 6 pour les couples qui excipent de deux CDI.

La frilosité dont les banques font preuve à l’égard des CDD relève d’un blocage quasi-psychologique lié aux difficultés actuelles du marché du travail : à leurs yeux, rien ne garantit qu’un salarié en fin de contrat retrouve rapidement un emploi. Dès lors, sa capacité de remboursement  n’est guère mesurable et sa solvabilité sur le court et moyen terme fortement  mise en doute.  L’accès au crédit semble d’autant plus inégalitaire que, dans un environnement social où le CDI domine (il concerne plus de 85% des actifs français),environ 8 nouvelles embauches  sur 10 se font aujourd’hui en CDD, conclus de surcroît pour des périodes inférieures à un mois, et ce dans la majorité des cas (70%).

Ces travailleurs précaires sont-ils pour autant condamnés à l’échec face aux exigences toujours plus importantes des banquiers ? L’expérience montre que le respect de certaines conditions peut conduire les prêteurs à assouplir leur appréciation globale du dossier.

  1. Etre marié avec une personne en CDI : A moins de disposer d’un apport financier conséquent ou d’un salaire mirifique sur une période courte, le célibataire sous CDD risque fort d’être recalé dans sa demande de prêt. S’il forme un couple avec un(e) conjoint (e)  embauché (e) en CDI, une porte peut toutefois s’entrouvrir. Dans ce cas très précis, la banque exigera des garanties auprès de celle ou celui  qui jouit de la situation professionnelle la plus stable et apparaît, par voie de conséquence, comme le ou la plus apte des deux à couvrir le taux maximal d’endettement généralement admis par les banques pour un ménage, soit 33%.
  2. Argumenter sur la nature du CDD : Pour certains travailleurs en quête d’une certaine souplesse dans la gestion de leur vie professionnelle, le contrat à durée limitée est un choix qui offre une certaine liberté de mouvement. Pour d’autres, il est inhérent aux spécificités du secteur d’activité dans lequel ils exercent : c’est le cas notamment des intermittents du spectacle qui connaissent de longues périodes d’interruptions entre chaque prestation.  Avec les deux possibilités de renouvellement autorisées par la loi, un CDD peut s’étendre sur 18 mois maximum (jusqu’à 24 mois s’il s’agit de remplacer un salarié parti définitivement avant la suppression de son poste de travail). Avec un contrat de deux ans en poche, la crédibilité du demandeur sera plus grande s’il doit convaincre une banque de lui débloquer un prêt d’un montant peu élevé remboursable en moins de dix ans. De même, un candidat qui enchaîne des CDD à un rythme régulier aura beau jeu de démontrer qu’il  exerce dans un secteur  où l’offre d’emploi est forte et les besoins continus. De quoi rassurer le futur créancier sur son aptitude à honorer sa dette.
  3. S’appuyer sur une relation de long terme : Un banquier marche à la confiance. Il posera un regard plus favorable sur le dossier d’un client qu’il connaît depuis longtemps : son ancienneté dans l’établissement, comme celle de sa famille, sera donc prise en considération. Son profil et son sérieux seront d’autant mieux cernés s’il apparaît, au moment d’étudier sa demande, que ses comptes sont bien gérés et son comportement bancaire équilibré.

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