Achat d’un logement en couple : comment se protéger ?

 30.04.2019  Transaction

En cas de séparation ou de décès d’un conjoint, les règles de transmission d’un bien immobilier ne sont pas les mêmes selon que les protagonistes sont mariés, pacsés ou simplement concubins. Voici nos explications, au cas par cas.

Pour des raisons qui reposent à la fois sur des ressorts psychologiques, économiques et affectifs, l’achat d’un bien immobilier est majoritairement une opération qu’on préfère mener à deux : l’an dernier, une étude de l’Insee intitulée « les revenus et le patrimoine des ménages » indiquait que la moitié des primo-accédants (49%) est une famille composée de conjoints et d’enfants. Beaucoup d’autres enquêtes émanant d’offices notariaux ou d’analystes du marché de l’habitat (comme l’Observatoire du Crédit Logement/ CSA) présentent une photographie plus ponctuelle de la demande et font grimper à plus de 70% la proportion de couples acquéreurs dans le volume des transactions réalisées  en fonction des périodes, des évolutions démographiques et des régions.

Très vite, dans la logique d’une démarche commune, d’un engagement partagé, d’une confiance et d’un soutien réciproques, se pose la question de la sécurité juridique d’un tel investissement afin d’en garantir la succession future de conjoint à conjoint en cas de décès. Or, les règles de protection diffèrent selon les statuts matrimoniaux  et les modes de conjugalité.

Pour les concubins (ni mariés ni pacsés)

Dans ce type d’union, les deux conjoints ne sont pas liés juridiquement (au regard de la loi, chacun d’eux est considéré comme un célibataire). Mais rien ne les empêche d’investir mutuellement dans un même bien immobilier qu’ils gèreront et habiteront ensemble. Imaginons un couple non marié ni pacsé qui achète un logement d’une valeur de 150 000 euros, à parts égales (soit 75 000 euros chacun). En l’absence de démarches spécifiques, le régime de l’indivision s’applique par défaut : dans ce cadre, chaque acte et décision importante (un projet de vente, de location ou de travaux par exemple) requiert l’unanimité des membres. On va voir que cette disposition est loin d’être un détail. Que se passe-t-il si l’un des conjoints décède ? Mécaniquement, sa part revient, non à son compagnon, mais à ses héritiers légaux : ses enfants s’il en a, ou ses parents. Trois situations peuvent alors survenir.

1. il est possible que les nouveaux propriétaires décident de céder gratuitement la part qui leur est attribuée –soit 75 000 euros -  au partenaire de leur fils ou leur fille défunt(e) (cela arrive parfois quand les relations interfamiliales sont bonnes) : dans ce cas de figure, l’opération, catégorisée en tant que « don à un tiers » est soumise à l’impôt sur les successions (au taux de 60%).

2. Les parents décident de vendre leur part à l’ex-conjoint. En général, celui-ci doit alors s’endetter pour l’acquérir. Le problème, c’est qu’il n’en a pas toujours les moyens.

3. Les héritiers conservent leur part. Mais, en vertu de l’indivision, ils ont la capacité de bloquer les décisions du copropriétaire du bien immobilier. Cette configuration, potentiellement sources de confit, aboutit régulièrement à des impasses. Et, à la fin, seul un juge est en mesure de trancher sur la base du Code civil.

Pour les couples pacsés ou mariés

En cas de décès d’un partenaire, le Pacte civil de Solidarité (PACS) est dissous. Il n’existe donc plus juridiquement. Conséquence : le conjoint survivant n’a pas plus de droit sur la succession qu’un célibataire. Il se retrouve donc dans une situation analogue à celle du concubin évoqué par l’exemple précédent, à moins qu’un testament préétabli aménage la succession en sa faveur. Dans le cadre d’un PACS, la rédaction d’un tel acte par le couple est donc une précaution à prendre. Lorsque cette opération est réalisée dans les règles, elle ne donne pas lieu à des droits de succession.

Pour les époux, le régime de la « communauté des biens réduite aux acquêts » s’applique automatiquement, dès lors qu’il n’y pas de contrat de mariage. En vertu de ce droit, chacun des conjoints récupère 50% du patrimoine commun en cas de séparation. S’il y a décès de l’un d’entre eux, le capital restant (l’autre moitié de la communauté et l’ensemble des biens propres) revient au survivant en indivision avec les (éventuels) héritiers légaux du défunt –parents ou enfants. Là aussi, rien n’est rédhibitoire : des dispositions testamentaires sp écifiques peuvent réserver un sort plus avantageux et protecteur au veuf ou à la veuve concernés.

Constituer une Société Civile Immobilière (SCI)

Un ménage composé de deux personnes a la possibilité d’acquérir un bien via une Société Civile Immobilière : dans ce système, les membres de la SCI deviennent associés –dans l’acception juridique du terme- , quel que soit leur statut matrimonial (Pacs, mariage ou concubinage). Ils ne détiennent le logement que de façon indirecte (chacun à travers des parts sociales réparties proportionnellement au montant du financement qu’ils ont engagé dans l’opération). Cette procédure a l’avantage de constituer un socle légal qui permet des désamorcer et régler d’éventuels conflits entre les associés sur la base de règles prédéfinies d’un commun accord. Elle donne notamment la possibilité de procéder à un démembrement croisé de parts pour parer au risque du décès de l’un des associés (ou conjoints) : ce montage assez technique consiste, pour chacun des sociétaires, à s’échanger, de leur vivant, une portion de leur pleine propriété respective, à savoir l’usufruit du bien (le droit d’en jouir, c’est-à-dire de l’habiter ou d’en récupérer les éventuels loyers). Rappelons que l’autre élément constitutif de la pleine propriété est la « nue-propriété » ou le fait d’en détenir les murs et de conférer à son titulaire le droit de les vendre ou d’y mener des travaux de gros œuvre.

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