PLUm à Nantes : quels enjeux pour l’immobilier ?

 20.05.2019  Territoire

Depuis avril 2019, les autorisations d’urbanisme délivrées par les maires de l’agglomération nantaise doivent être conformes aux règles définies à l’échelle des 24 communes de la métropole. Ce document unique y prévoit la construction de 6 000 habitats neufs en moyenne d’ici 2030, dont un tiers de logements sociaux.

Adopté par le conseil métropolitain le 5 avril dernier, le premier PLUm tourne définitivement la page des PLU, ces plans locaux d’urbanisme élaborés par les collectivités publiques pour encadrer l’aménagement de leur territoire et fixer des perspectives à long terme, notamment en matière de chantiers immobiliers. Jusqu’à cette date, chacun des 24 conseils municipaux de la métropole nantaise votait son propre PLU applicable à la commune correspondante. Désormais, tous les élus locaux en charge d’un mandat exécutif doivent se plier au même recueil de normes compilées dans un PLUm valable – comme l’indique son nom (Plan local d’urbanisme métropolitain) - sur l’ensemble du territoire de l’agglomération. Cette rationalisation administrative ne découle pas d’une initiative nantaise, mais résulte d’une disposition formulée une première fois dans la Loi dite Grenelle II « portant engagement national pour l’environnement » (2010), puis confirmée par la Loi Alur (2014), qui visait à transférer la gestion des PLU en vigueur dans les grandes zones urbaines des municipalités vers les instances métropolitaines ou intercommunales.

Très concrètement, le nouveau plan unique définit, jusqu’en 2030, un corpus réglementaire commun à l’ensemble des 24 maires du territoire en matière d’utilisation des sols : sur fond de transition écologique, la cohérence des programmes immobiliers avec les grand principes fixés au niveau métropolitain conditionne dorénavant l’habilitation des édiles à délivrer, sur leur terrain d’exercice, les permis de construire (ou de démolir) et les autorisations de travaux.

75 000 habitants en plus d’ici 2030 à Nantes

Les grandes orientations du PLUm partent de plusieurs constats et estimations : l’un d’eux porte sur la capacité de la ville à absorber un nouvel excédent démographique alimenté par un accroissement naturel annoncé et un solde migratoire positif. D’ici 10 ans, l’agglomération comptera 75 000 habitants supplémentaires, soit un surplus de population équivalent à celle qui est aujourd’hui recensée à La Rochelle, dans ses limites municipales. Mécaniquement, ce flux va générer de nouveaux besoins auxquels il va falloir répondre par la construction annuelle de « 6000 logements en moyenne », dont un tiers en offre sociale.

Tout l’enjeu réside dans l’équilibre à observer pour, d’un part,  satisfaire cette nouvelle demande et, de l’autre, maîtriser l’espace et y assurer la préservation de l’environnement naturel, agricole et forestier* : afin de freiner l’étalement périurbain, les ¾ des nouveaux habitats devront être prioritairement bâtis à l’intérieur de la ceinture périphérique et, au-delà, dans les « centre-villes » déjà équipés et le long des axes desservis par les transports collectifs afin de limiter l’usage de la voiture sur de longues distances.

Le PLUm affirme également vouloir œuvrer à la création d’une plus grande qualité urbaine et paysagère à travers la diversité des formes architecturales et des gabarits des constructions. L’un des objectifs recherché est notamment d’enrayer le processus de standardisation, voire de banalisation qui nuit à l’identité de certaines communes ou quartiers et appauvrit leur « ambiance » visuelle : c’est pourquoi des règles sont adaptées à chaque type de tissus bâtis « en termes de volumétrie, d’implantation et de traitement paysager ». Dans les zones les plus denses par exemple, la hauteur maximale d’une nouvelle construction doit correspondre à des normes fixées en fonction de la largeur de la voie le long de laquelle elle est érigée afin de ne pas grever l’ensoleillement et favoriser la dispersion des polluants. Le PLUm prescrit également des lois pour dynamiser le dessin urbain : dans une logique d’aération et de dédensification,  les linéaires trop longs sont découragés, et des exigences sont formulées pour travailler la qualité des façades et des rez-de-chaussée, encourager le recours à des matériaux propres et durables et favoriser la plantation d’arbres dans les parcs et sur le bitume.

*un « coefficient de nature en ville » s’applique à chaque chaque projet urbain

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