L’encadrement des loyers reconduit à Nantes

 25.10.2018  Location

L’été dernier, le gouvernement a prolongé jusqu’au 31 juillet 2019 la règle qui vise à limiter la hausse des loyers entre deux contrats de bail. Seules sont concernées par cette mesure les grandes villes et les bassins touristiques où le marché locatif est le plus encombré.

Dans ces zones dites « tendues », le loyer qui s’applique au nouvel occupant d’un logement peut-il être supérieur à celui de son prédécesseur ? En théorie, non. En pratique, des augmentations sont possibles, mais très ponctuellement et dans les limites strictes de l’inflation, soit l’évolution sur 12 mois des prix à la consommation (hors tabac). Afin de ne pas se mettre en infraction, les propriétaires concernés qui souhaitent actionner ce levier pour réévaluer le montant de leur bail doivent donc s’en tenir aux barèmes affichés dans l’Indice de Référence des Loyers (IRL), un outil réactualisé tous les trimestres par l’Insee. Le principe de régulation posé par l’Etat stipule donc que cette procédure de vérification soit effectuée entre deux contrats de location et conditionne l’ampleur d’éventuelles révisions. Il est à distinguer de l’ancien dispositif Duflot (2014) qui se voulait beaucoup plus restrictif en plafonnant les loyers à 20% sur la base d’une valeur médiane au m² décrétée par chaque Préfecture (très contestée par le secteur immobilier, la mesure fut d’abord circonscrite à Paris et Lille, avant d’être annulé par la justice dans ces deux villes en 2017).

Quelles exceptions ?

L’encadrement traditionnel portant « sur les relocations et les renouvellements de bail » est antérieur. Instauré dès 2012, il est, depuis cette date, reconduit annuellement et s’applique aux marchés immobiliers les plus en tension : ceux des grandes villes essentiellement où la demande locative dépasse de très loin l’offre de logements disponibles. En Loire-Atlantique, Nantes est concerné, au même titre que Saint-Nazaire. Sur ces deux territoires urbains, le montant du loyer appliqué d’un bail à l’autre doit être impérativement maintenu. A quatre exceptions près :
La plus courante, on l’a vu, procède de la revalorisation légale indexée sur la stricte mécanique de l’IRL : cette opération est autorisée lors d’une nouvelle location, à condition toutefois qu’elle n’ait pas déjà été effectuée au cours des douze derniers mois.

Trois autres dérogations, plus rares, sont accordées pour le cas où :

  • Le propriétaire a rénové son logement depuis le départ du dernier locataire. S’il s’agit de travaux d’amélioration ou de mise en conformité (changement de fenêtre par exemple ou réfection de l’installation électrique par exemple), la hausse maximale du nouveau bail peut grimper jusqu’à 15% du coût réel du chantier TTC., sous réserve que la facture de l’investissement  soit au moins égale à six mois du précédent loyer (3 000 euros si son montant était de 500 euros). Attention : les simples travaux d’entretien ou de réparation ne sont pas éligibles.
  • Le loyer est manifestement sous-évalué de 25% à 30% par rapport au marché. Cette demande doit être appuyée par la fourniture de documents précis.
  • Le logement n’a pas été occupé depuis dix-huit mois. Le montant du loyer est libre également si le propriétaire n’a jamais loué son bien.

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