Comment défiscaliser son loyer jusqu’à 85% ?

 23.01.2018  Gestion locative

loyer nantes

Entré en vigueur en 2017, le dispositif Cosse offre un abattement sur les revenus locatifs des propriétaires qui ont passé une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’Habitat (Anah), un organisme public chargé de développer l’offre en logements à destination des publics modestes.

Le dispositif Cosse a succédé à un système d’incitation fiscale similaire, dit Borloo, lancé dix ans plus tôt dans le cadre de la loi « Engagement National pour le Logement » (2006). La dernière version, fondée sur le même principe que la précédente, est valable jusqu’au 31 décembre 2019 et couvre, à ce titre, une période de trois ans : elle permet au propriétaire d’un logement ancien de déduire de sa feuille d’impôt une partie des loyers qu’il a perçue au cours de l’exercice antérieur à cette déclaration.

Dans l’hypothèse où ce nouvel outil serait partiellement renouvelé en 2020 – ou non reconduit (dans le pire des cas)-, il reste donc deux années aux candidats pour en profiter pleinement: le principal avantage du « Cosse » repose sur des niveaux d’abattements élargis par rapport à l’ancien mécanisme Borloo, soit un éventail de taux compris entre 15 et 85% (contre une fourchette de 30 à 60% auparavant). Ces soustractions forfaitaires à opérer sur les revenus fonciers bruts varient en fonction de plusieurs critères : ils tiennent, d’une part, aux montants des loyers pratiqués et, de l’autre, à la situation géographique du logement d’après un zonage analogue à celui qui s’applique déjà au  dispositif « Pinel » destiné à encourager l’investissement locatif.

Trois types de conventionnement

Le passage d’une convention avec l’Anah (Agence nationale pour l’Amélioration de l’Habitat), organisme public chargé, entre autres missions, de faciliter l’accès des ménages modestes à l’offre locative, est une condition sine qua non pour bénéficier de la niche fiscale Cosse.

Valable 6 ans en général (9 lorsque que le propriétaire engage des travaux de rénovation subventionnés), ce partenariat est aussi conclu selon trois degrés d’engagement (intermédiaire, social ou très social, intermédiation locative) qui déterminent l’ampleur du taux de défiscalisation retenu : il atteint par exemple 85% opte pour l’intermédiation locative  et confie, à ce titre,  la gestion de son bien à un organisme public ou privé agréé « en vue de sa location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes en difficulté ou dont la situation nécessite une solution locative de transition ».

De ces conventions découlent d’autres paramètres et obligations auxquelles le bailleur ne peut pas déroger : il doit respecter un plafond de loyer et proposer son logement à des ménages dont les ressources ne dépassent pas le niveau maximal fixé par la Loi.

Enfin, la règle commune veut que le dispositif cible les secteurs géographiques les plus tendus, ceux où la demande excède de loin l’offre, essentiellement les grands pôles urbains identifiés en zone A bis (Paris et sa proche banlieue), zone A (partie agglomérée d’Ile de France et certaines communes de la côte d’Azur), zone B1 (métropoles de plus de 250 000 habitants, certaines localités touristiques, Corse) et B2 (villes comprises entre 50 000 et 250 000 habitants).

Dans le cas d’un conventionnement en intermédiation locative (évoqué plus haut), le taux d’abattement de 85% s’applique quel que soit le lieu d’implantation du logement, y compris en milieu rural (zone C). Une règle spécifique qui correspond à la philosophie générale du dispositif fondée sur une logique solidaire : plus le bailleur abaisse son loyer, plus la déduction fiscale dont il bénéficiera sera attractive. De même, l’impact de la baisse d’impôt se fera d’autant mieux sentir que son bien se trouve sur un marché tendu où l’offre est rare et chère.

Retour aux actualités