Immobilier : pourquoi les prêts transférables sont en voie de disparition ?

 09.08.2018  Fiscalité

Immobilier : pourquoi les prêts transférables sont en voie de disparition ?

Les taux bas actuels amènent l’immense majorité des banques à ne plus proposer la transférabilité des prêts, une option en vertu de laquelle l’acquéreur d’un bien a la possibilité de conserver les conditions de financement contractées lors de ce premier achat pour investir dans un nouveau projet immobilier.

Perceptible depuis l’hiver dernier, le ralentissement du coût du crédit s’est confirmé au printemps et semble se poursuivre en ce début d’été. D’après les relevés effectués en juillet par le courtier Cafpi, les principaux taux reculent assez nettement par rapport au mois précédent, de 0,89% en moyenne à 0,75% pour un emprunt échelonné sur dix ans, d’1,18% à 0,95% sur quinze ans, d’1,37% à 1,25% sur vingt ans, et d’1,61% à 1,30% sur vingt-cinq ans.

Compenser la hausse des prix immobiliers

Rien ne laisse augurer, pour l’instant, d’un brusque retournement de situation, compte tenu à la fois des signaux macro-économiques et du contexte bancaire français, marqué par une concurrence accrue entre les établissements qui influe à la baisse sur les tarifs. Entre mai et juillet derniers, le repli progressif du cours des emprunts d’Etat émis à 10 ans* (Obligations Assimilables du Trésor, OAT) - l’un des indices de référence sur lequel les prêteurs se fondent pour fixer leurs taux - participe de cette détente générale, impulsée depuis Francfort par une politique monétaire accommodante qui, en nourrissant l’inflation à  l’échelle de la zone euro, y encourage l’octroi de crédits aux particuliers et aux entreprises.

Sur le terrain, les banques de dépôt s’appuient sur ces facilités de paiement  pour maintenir une ambitieuse stratégie de conquête commerciale. Objectif : attirer la clientèle avec des offres compétitives aptes à compenser la hausse des prix immobiliers, surtout dans les grandes villes. Toutefois, pour préserver leur niveau de rentabilité dans ce contexte de taux bas, la majorité des établissements retire de ses contrats les quelques options qu’elle juge par trop avantageuses : c’est le cas, par exemple, de la transférabilité des prêts.

Là où elle est encore proposée, cette formule permet à un particulier qui revend un bien acquis à crédit de conserver les conditions de financement négociées lors de ce premier achat (taux, assurance emprunteur, garanties…) pour investir dans une nouvelle résidence principale.

Les banques anticipent une remontée des taux

Un tel système est extrêmement bénéfique pour un emprunteur qui, à un moment donné, a profité d’une conjoncture favorable pour obtenir un crédit immobilier peu cher. L’opération est plus risquée pour les banques dès lors qu’elles commencent à anticiper, comme c’est le cas aujourd’hui, un changement de cycle dont elles pensent qu’il va inévitablement se traduire par une remontée durable des taux. Aussi, craignant pour leurs marges, sont-elles de plus en plus en nombreuses à supprimer cette clause de transférabilité, ce que confirmait en mai dernier le courtier Vousfinancer sur son site internet : Sandrine Allonier, porte-parole du réseau, souligne que  dans la perspective éventuelle, à moyenne ou longue échéance, d’un redémarrage à la hausse des taux des marchés financiers, « il est difficilement tenable pour une banque de s’engager à maintenir un taux de crédit très avantageux sur une future acquisition qui interviendra dans 7 à 10 ans… », soit la durée moyenne réelle d’un crédit en France (beaucoup de ces prêts sont en effet soldés avant leur terme suite à revente ou un héritage).

Evidemment, l’option subsiste pour les ménages qui l’ont déjà souscrite, à certaines conditions, variables d’un établissement à l’autre. Elles peuvent prendre la forme d’un délai fixé contractuellement entre la vente et l’acquisition (inférieur à 6 mois par exemple) ou porter sur  l’usage du bien acheté (résidence principale), sa valeur (supérieure au capital restant à transférer) ou la fiabilité du candidat (il ne doit pas y avoir eu de défauts de paiement sur l’ancien prêt).

*au 6 juillet dernier, le pointage était à 0,6%, contre 0,8% un mois auparavant et loin de la barre du 1% atteint en février 2018.

 

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