Crédit immobilier : comment réduire la facture?

 13.02.2018  Fiscalité

Tout ménage qui souhaite obtenir un crédit pour financer un projet immobilier doit avoir conscience que le résultat des négociations dépendra tout à la fois de considérations générales liées à la conjoncture économico-financière, et de facteurs plus psychologiques en rapport avec la situation sociale, professionnelle et familiale du candidat au prêt.

Voilà les deux fronts sur lesquels il faut discuter pour décrocher un contrat intéressant.

Le contexte actuel de taux bas*, qui s’explique par la politique monétaire accommodante menée par la banque centrale européenne (BCE), combinée au cours très modéré de l’OAT (Obligations d’Etat) sur lequel les banques indexent leurs tarifs, garantit un crédit peu cher. Si l’emprunteur opte pour une formule de prêt à taux fixe, le niveau de remboursement restera stable pendant toute la durée du contrat. Dans le cas d’un système à taux variable, la valeur de départ a l’avantage d’être plus basse mais reste susceptible d’évoluer à court et moyen termes en fonction du mouvement aléatoire des indices financiers. Il est toutefois possible de minimiser cette part de risque en sollicitant un prêt dit « capé », dispositif hybride entre fixe et variable qui prévoit un plafonnement des intérêts à rembourser à l’intérieur d’une marge de fluctuation définie à l’avance. Quelle que soit la formule choisie, un ménage emprunteur doit savoir que la loi interdit aux banques de proposer un financement à n’importe quel taux : chaque trimestre, la Banque de France établit en effet un seuil de l’usure qui pose une limite légale au coût du crédit (voir les maxima applicables depuis le 1er janvier 2018).

Outre ces données « macro » qui caractérisent l’état global du marché, tout banquier se penchera immanquablement sur les éléments plus personnels fournis par son client. C’est sur la base de ces informations et de leur examen qu’il jaugera la qualité du dossier, laquelle influera sur sa décision de consentir ou non un prêt et, s’il accepte de débloquer les fonds, à quels montant et conditions de remboursement  ils le seront (taux, durée, garanties).

Comment maximiser ses chances de le convaincre ?

Disposer d’une épargne solide

Si le niveau des revenus (professionnels ou patrimoniaux) pèse lourd dans la négociation d’un crédit, celui de l’épargne est aussi scruté à la loupe. Un ménage qui vit chichement mais parvient, chaque mois, à mettre de l’argent de côté sera, dans certains cas, mieux noté qu’un foyer plus aisé qui mène grand train et économise peu ou pas du tout. Un compte épargne bien pourvu et régulièrement alimenté est un gage de confiance pour le banquier qui saluera vos capacités de bon gestionnaire.

Bien tenir ses comptes

Cette qualité découle de la précédente. Avant de vous accorder un crédit, un prêteur demandera à vérifier l’état de vos comptes au moins sur les six derniers mois. Inutile de préciser que s’il y constate une succession de découverts dus à une série de dettes en cours de remboursement, la raison le conduira à faire preuve d’une certaine méfiance à votre égard et à douter de votre aptitude à honorer vos engagements. Veillez donc, avant de déposer une demande de prêt immobilier, à solder tous vos crédits-conso antérieurs  et à présenter des relevés mensuels irréprochables et équilibrés qui ne mentionnent pas –ou peu- de débits disproportionnés par rapport au montant de vos ressources.

Se constituer un apport personnel

Certains professionnels disent que c’est le nerf de la guerre pour obtenir un taux en adéquation avec la solvabilité de l’emprunteur : l’apport personnel est une somme d’argent en forme d’acompte ou d’avance qu’il investit en propre dans son projet immobilier dès l’octroi du crédit. Rien, dans la loi, n’oblige une banque à en réclamer une. A de très rares exceptions près, cette exigence est pourtant systématique et contribue, en fonction du montant mis sur la table, à rassurer le prêteur et à adoucir en conséquence le taux d’intérêts retenu dans le contrat. Pour que cet apport soit crédible, sa valeur doit équivaloir à 10% au moins du prix d’achat du bien et, dans l’idéal, jusqu’20 à 30%.

Réduire les « frais annexes »

Au coût du capital à rembourser s’ajoutent les frais de dossier et le prix des produits adossés au crédit que la banque propose à l’emprunteur au moment de sa souscription : parmi ces charges supplémentaires, certaines sont absolument inévitables comme l’assurance qui doit garantir le remboursement de la dette en cas de pépins (divorce, perte d’emploi, invalidité, décès etc…). Rappelons que depuis 2017, la loi assouplit les conditions de rupture de ces couvertures, désormais résiliables une fois par an sans justifications ni pénalités financières. Grâce à cette mesure, les ménages ont désormais la possibilité d’aller s’assurer au moins cher, à condition toutefois que leur nouveau contrat présente un niveau de garantie équivalent au précédent.

Autre changement en 2018 : les banques qui imposent une domiciliation de revenus à leur client ont, en contrepartie, l’obligation de leur consentir un avantage individualisé, sous la forme d’un taux de crédit préférentiel ou des ristournes sur certains frais annexés au prêt immobilier.

*environ 1,70% sur 20 ans, selon une moyenne calculée par Empruntis

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