Pourquoi investir à Nantes ?

Une démographie positive, un taux d’emploi meilleur qu’au niveau national, une forte demande étudiante et, en prime, des solutions pour défiscaliser. Placer son argent dans un logement nantais est une bonne affaire.

Au gré des classements établis par des magazines spécialisés dans l’immobilier ou par des professionnels du secteur (notaires, agents, courtiers en crédit), Nantes navigue régulièrement dans le top 5 des villes françaises les plus attractives pour quiconque souhaite investir dans la pierre.

Cette bonne cote nationale résulte d’une conjonction de plusieurs facteurs qui tiennent, pour les uns, à l’environnement économique de la capitale ligérienne et, pour les autres, aux spécificités de son marché immobilier, les seconds étant, il est vrai, en grande partie conditionnés par le premier.

Une zone urbaine comme Nantes qui affiche de bons scores en matière d’emplois (+13 000 depuis 2011) et présente un haut niveau de formation, combinés à une offre de qualité sur le plan des transports et des équipements publics, est, par nature, un terrain propice aux propriétaires désireux de se tailler une rente locative à hauteur de sommes qu’ils ont injectées dans leur opération immobilière (acquisition et frais de gestion, d’entretien et de rénovation éventuelle).

Tous recherchent une adéquation presque parfaite entre les prix du marché local, le montant moyen des loyers pratiqués à l’échelle du quartier qui les concerne, et l’ampleur (et le profil général) de la demande ciblée. Or il est admis que surpayer un bien risque de peser sur le rendement attendu, alors que des loyers trop élevés rebutent une majorité de candidats. Pour autant, les périodes d’inflation, qui garantissent des plus-values en cas de revente, rassurent psychologiquement les investisseurs (les plus calculateurs anticipent, eux, la phase de dépréciation qui, cycliquement, suit l’éventuelle explosion de la bulle). Toujours est-il que l’embellie se poursuit dans le centre de Nantes où les secteurs les plus prisés frisent parfois la surchauffe : selon la chambre des Notaires de Loire-Atlantique, le prix médian d’une maison ancienne située à Saint-Félix-Hauts Pavés atteint aujourd’hui 532 000 euros (+12% en un an). Sur le même type de bien, la hausse est un peu moins forte à Saint-Donatien (+10,5% à 475 000 euros de moyenne) et dans le périmètre Zola-Dervallières (+9% à 390 000 euros).

Selon la même source, la valeur des appartements anciens mis en vente dans la commune de Nantes aurait progressé de +6,5% en un an (+14,4% sur 5 ans), celle des maisons anciennes de +7,2% sur la même période, et les habitats neufs en immeuble collectif de +2,8%.

Une rentabilité locative supérieure à 5%

Ces tendances reflètent la disproportion entre une offre disponible raréfiée et une demande en accélération continue, un déséquilibre structurel qui se répercute mécaniquement sur le marché locatif et y crée des « tensions ». Les besoins recensés dans ce secteur sont alimentés par la démographie : une moyenne de 8 000 nouveaux habitants s’installe chaque année à Nantes (+ 20 000 résidants au total depuis 2011) et le nombre d’étudiants y a augmenté de +17 000 depuis 5 ans (source : Ministère de l’Enseignement supérieur).

Les bailleurs ne manquent donc pas de candidatures. Une situation qui a conduit l’Etat à maintenir l’ensemble de l’agglomération dans le périmètre du dispositif Pinel : les propriétaires qui investissent dans un habitat neuf bénéficient d’un crédit d’impôt dont le taux est modulé (12,18 ou 21%) en fonction de la durée de mise en location  (6,9 ou 12 ans). En contrepartie de cet avantage fiscal, le niveau de loyer est encadré de manière à servir prioritairement les publics plus modestes en quête de logement.

En dehors du champ Pinel, Nantes émarge aux côtés des villes françaises où la rentabilité locative brute est la plus importante : en avril dernier, le JDD et SeLoger l’avait estimée à 5,25%, un taux supérieur à celui de Paris (4,18%), Bordeaux (3,23%) ou Lyon (4,43%), mais à peu près équivalent à celui de Rennes (5,29%). Par « rentabilité locative brute », le baromètre entend « le ratio montant des loyers annuels/prix d’achat du logement, hors frais et charges liés à l’entretien du bien et à sa fiscalité ».