Offre d’achat : ce qu’il faut savoir côté vendeur et côté acheteur

Son nom est explicite mais sa valeur juridique est parfois sous-estimée : au sens propre comme au figuré, l’offre d’achat est le premier acte qui ouvre le processus de vente d’un bien immobilier. Elle intervient toujours après la visite du logement et précède de quelques semaines le compromis - ou tout autre avant-contrat - qui scelle l’accord entre les deux parties, l’acquéreur d’un côté et le vendeur de l’autre.

Quelle différence entre « offre d’achat » et « compromis de vente » ?

On l’a dit, la première est antérieure à l’autre et en préfigure même le contenu à certains égards. Aucun de ces deux actes n’est obligatoire. Il est toutefois très rare que l’acheteur et le vendeur ne cherchent pas à sécuriser l’opération à travers la signature d’un avant-contrat, comme le compromis * qui les engage tous les deux (accord bilatéral). En revanche, l’offre d’achat est dite « unilatérale » : elle émane du seul candidat acquéreur. La loi lui impose d’ailleurs d’aller jusqu’au bout de son projet et donc de réaliser la transaction aux conditions annoncées, dès lors que le vendeur les a acceptées (article 1583 du Code civil).

L’offre d’achat n’implique aucune obligation pour le vendeur ?

Il y en a une : celle de répondre positivement à l’offre d’achat lorsqu’elle correspond au prix indiqué sur son annonce. Dans ce cas, il n’y a pas lieu d’entamer des négociations. Si, à l’inverse, le document  lui soumet un montant inférieur à ses vœux, le vendeur est tout à fait « libre » de ne pas donner suite à la demande. Mais rien ne l’empêche de formuler une contre-proposition écrite.

L’offre d’achat prévoit-elle un délai de rétraction pour l’acquéreur ?

Non, pas à ce stade. Ce droit n’est déclenché qu’à la signature du compromis de vente : à ce moment, l’acheteur dispose de dix jours pour renoncer. Précisons toutefois que l’offre d’achat comporte souvent une période de validité : sa durée, laissée à l’appréciation de l’acquéreur, s’étend en général sur une ou deux semaines. Si aucune date limite n’est signalée dans la proposition, le candidat a théoriquement la possibilité de se rétracter tant que le vendeur n’a pas accepté la demande, ou proposé une contre-offre. Précision importante : aucune somme d’argent, faisant office de dépôt de garantie, n’est à verser à cette étape de la procédure. 

Que faut-il mentionner dans l’offre d’achat ?

Outre le prix offert et le délai de validité évoqués plus haut, il est d’usage d’y faire figurer plusieurs informations relatives au propriétaire (nom) et au bien qu’il met en vente (type et description sommaire, adresse etc…). Par précaution, il peut être nécessaire d’ajouter certaines mesures suspensives qui permettront à l’acquéreur d’annuler ou d’interrompre l’opération, même après avoir obtenu l’accord de principe du vendeur. En vertu de ces clauses, la « force obligatoire » de l’offre est conditionnée à la signature ultérieure d’un prêt bancaire ou à la fourniture d’un devis de travaux de rénovation si des doutes subsistent sur l’état réel du logement. Pour être tout à fait complet et éviter tout malentendu, il est également conseillé de préciser les modalités selon lesquelles le vendeur devra être amené à répondre (par lettre recommandée ou voie d’huissier) et d’indiquer le moyen de financement envisagé par l’acheteur (montants de l’emprunt et de l’apport personnel).

*La  promesse de vente est un autre type d’avant-contrat qui, lui, n’engage que le vendeur.