En trois mesures fortes, le projet vise à s’appuyer sur les administrateurs de biens pour sécuriser la relation « bailleur-locataire ». Explication.
Le nom d’un jeune député de Haute-Garonne, élu à l’Assemblée nationale en 2017, a rapidement circulé ces quatre derniers mois parmi les professionnels de l’immobilier. Il s’agit de Mickaël Nogal, ancien porte-parole parlementaire de la Loi Elan (évolution du Logement, de l’aménagement et du numérique) et auteur en 2019 d’un rapport dont le titre « Louer en confiance » donnait le ton des réformes envisagées par l’Etat pour booster le marché locatif, notamment dans les grandes villes où le déséquilibre entre la quantité de logements disponibles et une demande toujours croissante crée une tension structurelle.
Le document listait 37 mesures destinées à libérer l’offre grâce à la simplification des relations entre bailleurs et locataires. Trois d’entre-elles constituent la mouture d’une proposition de loi déposée en janvier dernier par Mickaël Nogal, avant que la crise du coronavirus ne vienne en perturber l’examen au Parlement (une discussion devait s’engager en mai). Initialement, il était question d’appliquer le texte sur les baux signés à partir de janvier 2021. Ce calendrier sera-t-il tenu ? Il est encore trop tôt pour l’affirmer. Quoi qu’il en soit, le projet, qui avait les faveurs de l’exécutif, reste dans les cartons et est amené à refaire l’actualité à court ou moyen terme.
La réforme repose sur un grand principe qui n’a pas manqué de susciter le débat chez les propriétaires, mais aussi les professionnels du logement et les assureurs : selon le rapporteur du texte, la sécurisation des rapports entre les bailleurs et les locataires passe par une intermédiation renforcée des agences immobilières et/ou des administrateurs de biens, placés en tant que « tiers de confiance » au centre de cette relation contractuelle. Elle nécessite notamment la création d’un mandat de gestion spécifique (et facultatif) capable d’apporter des nouvelles garanties aux deux parties.
A l’avantage du propriétaire, la prise en charge des loyers impayés
C’est la mesure la plus spectaculaire de la proposition loi Nogal : le dispositif offrirait aux bailleurs l’assurance de percevoir un loyer tous les mois, y compris en cas de défaillance de l’occupant du bien. En l’état actuel du texte, le coût de ce service supplémentaire serait supporté par l’agence, l’administrateur ou le syndic auxquels la gestion du bien est confiée* (le mandat engloberait aussi une garantie contre les dégradations et une couverture des éventuels frais de procédure en cas de litige) . Faut-il craindre une répercussion sur les tarifs des prestations fournies par les professionnels concernés ? Rappelons que des mandataires proposent déjà de telles garanties dans leurs offres. Pour Mickaël Nogal, l’élargissement de cette assurance à de nouveaux acteurs, permettra de « mutualiser le risque » et d’introduire sur ce marché une dose de concurrence propice à une baisse des prix profitable « à tous ». Le député ajoute que cette mesure est à même de sécuriser les bailleurs face à la peur de l’impayé (environ 2,5% de cas en France) et lèverait, en amont, les obstacles rencontrés par les locataires dans leur accès au logement.
A l’avantage du locataire, la consignation du dépôt de garantie
Cette disposition, inspirée du système britannique, vise à diminuer le nombre de contentieux relatifs à la non-restitution de cette somme d’argent versée à la signature du bail (d’après des chiffres fournis par la chancellerie, 65% des actions en justice engagées par les locataires portent sur cette question). C’est pourquoi la réforme défend une solution alternative qui permettrait au futur occupant du logement de « séquestrer » le montant de ce dépôt de garantie auprès d’un intermédiaire (un administrateur du bien ou un agent), même si le bien est géré en direct et non par mandat. Le propriétaire ne serait donc plus tenu de l’encaisser sur son propre compte. Au moment de son départ, le locataire se verrait remettre cette enveloppe selon des modalités préalablement fixées « sur la base d’un accord conclu avec son bailleur ».
Autre bénéfice pour locataire : une seule caution personnelle suffit !
Dans l’immense majorité des cas, la loi autorise le propriétaire à exiger qu’une personne ou un organisme se porte caution du locataire afin de prendre en charge les dettes locatives que l’intéressé ne serait plus dans la capacité d’honorer (défaut de paiement des loyers, des charges ou des frais éventuels de remise en état du logement dégradé). Or les textes officiels n’imposent aucune limite aux bailleurs qui, pour certains d’entre eux, abusent de ce droit, en réclamant que deux, trois, voire quatre personnes physiques s’engagent. La proposition de loi Nogal souhaite réinstaurer le principe d’un seul garant.
*Pour infos, les deux-tiers des locations sont aujourd’hui gérées en direct, de particuliers à particuliers.
Date de mise à jour : 02/05/24
Date de création : 01/06/22
