Pour être conforme, un logement devra présenter un indice de performance énergétique inférieur à 500 kWh par mètre carré et par an. Si ce critère était appliqué dès aujourd’hui, 250 000 biens ne seraient plus « louables ». Sauf à y réaliser des travaux de rénovation.
Le filet va progressivement se resserrer autour de ce qu’on appelle les « passoires thermiques », ces habitats souvent anciens et mal isolés qui génèrent une surconsommation de chauffage (gaz, fioul ou électricité). Le parc immobilier français en compterait aujourd’hui 7 à 8 millions. Beaucoup d’entre eux sont antérieurs à 1975, date à laquelle les premières réglementations visant à accroître les économies d’énergie dans les logements ont été introduites par l’Etat. Au fil des années, leur impact négatif sur l’environnement a été pris en compte et mesuré à travers la réalisation d’un diagnostic spécifique (le fameux DPE*), rendu obligatoire depuis 2006 lors de la vente et la mise en location de tous les bâtiments, quelle que soit leur vocation, résidentielle ou professionnelle.
Un nouveau critère de décence
La performance énergétique des logements est évaluée au moyen d’un système de classification qui établit une échelle de progression en sept paliers, de A à G : les maisons ou les appartements les moins bien notés affichent des bilans de consommation annuels supérieurs à 331 kwh par mètre carré (F). Au-delà de 450 kwh, ils basculent dans la dernière catégorie (G).
Encore aujourd’hui, ces valeurs n’entrent pas dans les critères d’habitabilité qui conditionnent la « décence » d’un logement, notion juridique (définie par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) à laquelle les bailleurs ont l’obligation de se conformer pour pouvoir louer leur bien en toute légalité. Mais les règles vont progressivement se durcir selon un calendrier dont les délais s’annoncent assez courts : la loi Energie et Climat du 8 novembre 2019 comprend en effet un volet tout entier consacré à la résorption rapide des « passoires thermiques », responsables de « 20% des émissions de gaz à effet de serre en France ». Première étape : A partir de 2021, les propriétaires de logements étiquetés F et G perdront le droit d’augmenter librement leurs loyers entre deux contrats. En 2022, un audit énergétique va être instauré en complément du Diagnostic de Performance cité plus haut. Enfin, dès le 1er janvier 2023, les habitats les moins bien notés seront automatiquement qualifiés d’indécents : à moins d’être rénovés, ils deviendront, par définition, impropres à une mise en location.
Un nouveau droit pour le locataire ?
Tous les biens reconnus comme « énergivores » par les DPE (étiquettes F et G) ne seront toutefois pas concernés par cette dernière mesure, loin de là : dans un projet de décret qui, du reste, n’est pas encore totalement définitif, l’Etat fixe un objectif assez souple et beaucoup moins exigeant qu’attendu : le seuil de d’indécence envisagé devrait s’établir à 500 kwh d’énergie par an et m² : 250 000 logements seraient concernés, soit une partie seulement de ceux qui sont répertoriés en catégorie G…
Cette mesure a été confirmée le 27 juillet dernier à l’issue du Conseil de Défense Ecologique qui devait examiner les 146 propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat, validées par l’Elysée. Elle a même été complétée par une disposition juridique en faveur des locataires qui occupent un logement consommant plus de 500 kwh par mètre carré de chauffage par an (120 000 maison ou appartements loactifs seraient dans ce cas aujourd’hui) : à partir de 2023, la loi leur permettra « d'exiger de leur bailleur qu’il engage des travaux, voire de soumettre le dossier au juge, lequel pourra, après examen, décider de geler le loyer ou d'interdire la location de l’habitat ».
*Diagnostic de performance énergétique, valable 10 ans
Date de mise à jour : 02/05/24
Date de création : 01/06/22
