Faire de la sous-location : que dit la loi ?

La sous-location d’un logement vide ou meublé est illégale sauf si le propriétaire du bien concerné l’autorise par un accord écrit.

Laisser son appartement à un tiers en contrepartie d’un loyer ? Beaucoup de locataires y pensent avant de s’absenter pour des vacances à rallonge ou un voyage professionnel de plusieurs mois. Une telle opération est motivée par de raisons budgétaires, l’objectif étant de s’épargner les charges afférentes à un logement qu’on n’occupe plus, au moins temporairement. Sans être tout à fait illégale, la pratique n’est toutefois pas libre, en ce sens qu’elle s’inscrit dans un cadre réglementaire défini par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et ajusté en 2014 par des mesures complétives incluses dans la loi dite Alur (pour un Accès au Logement et un urbanisme rénové).

Le premier texte posait une limite à la sous-location aux seuls appartements ou maisons  « vides », dispositif que le second a ensuite étendu aux « meublés » pour mettre fin aux situations équivoques. Aujourd’hui, tous les locataires sont donc astreints aux mêmes règles, quel que soit le type de biens qu’ils habitent pourvu qu’il constitue leur résidence principale.

Quelles sont-elles et comment les interpréter ?

La première et la plus importante de toutes à prendre en considération porte sur la légalité même de l’opération. Ici la loi est explicite : elle interdit aux locataires de sous-louer, ou à tout le moins d’en prendre eux-mêmes l’initiative. S’ils souhaitent mettre leur logement à disposition d’un tiers pour en tirer un revenu sous la forme d’un loyer, une demande préalable, adressée par écrit à leur propriétaire, est requise.  Elle débouche sur la délivrance ou la non-délivrance d’un accord de sa part qui doit également être formulé par écrit (il n’a pas à motiver son éventuel refus). Ce devoir d’information s’applique dans tous les cas, y compris dans ceux – certes assez rares -  où le contrat de bail ne comporte aucune clause interdisant formellement la sous-location du bien concerné.

Si la demande est acceptée, d’autres conditions sont à respecter :

Papiers obligatoires

L’article 8 de la loi de 1989 oblige l’occupant principal du bien à fournir à son futur sous-locataire à la fois la copie de son contrat de bail en cours d’exécution et l’original de l’autorisation écrite fournie par le propriétaire.

Le loyer

Le niveau du loyer qui sera exigé du sous-locataire est à préciser au propriétaire dès la demande préalable afin qu’il donne son aval. Son loyer ne doit pas excéder celui du loyer convenu dans le bail et payé par l’occupant principal. Autrement dit, la loi interdit au locataire de réaliser une plus-value sur l’opération. Cette nouvelle source de revenus est bien évidemment fiscalisable : il faut donc la déclarer aux impôts.

Contrat

Une fois qu’il a obtenu l’agrément de son propriétaire, le locataire doit établir un contrat de sous-location qui précisera sa durée (libre sauf en saisonnier où un plafond annuel de 4 mois est fixé), les modalités de résiliation éventuelle, le montant de la caution et du loyer, ainsi que les dates et les délais de paiement.

Airbnb

Rien n’interdit au locataire de  déposer une annonce sur la plateforme internet de réservation entre particuliers. S’il y propose son logement en sous-location, l’ensemble de la procédure décrite plus haut doit être respectée.

Sanctions

Outre qu’il est passible d’une amende pénale de 5 000 euros au titre d’éventuels dommages et intérêts réclamés par son propriétaire, un locataire en faute s’expose à la résiliation de son bail et à une éventuelle expulsion du logement qu’il occupe.