Malgré sa simplicité apparente, l’état des lieux joue un rôle déterminant dans la protection des intérêts à la fois du locataire et du propriétaire. À l'entrée, il fixe le point de départ, offrant une vision claire et objective de la condition initiale du bien. Ceci permet non seulement d'éviter les malentendus ultérieurs, mais aussi de préserver les droits du locataire face à d'éventuelles réclamations injustifiées. À la sortie, il vient clore cette période locative en assurant que les obligations de chacune des parties ont été respectées, notamment en ce qui concerne l'entretien du bien.
Pour qu’il soit réellement efficace, il faut observer plusieurs bonnes pratiques : descriptions précises, photographie des équipements, … chaque étape est importante afin d’assurer l’intégrité de la démarche.
Le point sur l’état des lieux : définition, obligations
L’état des lieux décrit de manière précise l’état d’un bien à un moment donné. L'état des lieux d'entrée est réalisé au début de la location, juste avant que le locataire ne prenne possession des lieux. Il doit refléter fidèlement l'état du logement, que ce soit en termes de structures, d'équipements ou de finitions. Toutes les particularités, même minimes, doivent y être notées. De l'autre côté, l'état des lieux de sortie est effectué à la fin du bail, lorsque le locataire quitte le logement. Ce dernier document permet de comparer le logement dans son état initial et dans son état final, afin d'identifier d'éventuelles détériorations ou dégradations qui pourraient avoir été causées par le locataire.
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Selon la loi ALUR, pour "Accès au Logement et un Urbanisme Rénové", promulguée en mars 2014, l’état des lieux est une étape obligatoire, que le logement soit meublé ou non. Si, pour une raison quelconque, l'état des lieux d'entrée n'est pas effectué, le bien est présumé avoir été remis au locataire en bon état de réparation locative, ce qui peut être préjudiciable pour le propriétaire en cas de dommages ultérieurs.
De la même manière, en l'absence d'état des lieux de sortie, il est présumé que le locataire a rendu le logement en bon état, à moins que le propriétaire ne prouve le contraire.
Il est donc fortement recommandé de ne pas négliger cette étape, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire, car elle constitue une protection en cas de litige concernant l'état du logement ou les éventuelles réparations à effectuer.
Combien coûte un état des lieux ?
Si la location est réalisée entre particuliers, il n’y a pas de frais à débourser. Si le propriétaire fait appel à un tiers, comme un notaire ou un professionnel de l’immobilier, la prestation sera facturée en accord avec le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 , soit :
- 12 € / m² dans les zones “ très tendues “, (Guérande)
- 10 € / m² dans les zones “ tendues “ (Nantes, Saint-Nazaire)
- 8 € / m² dans les autres zones (Rennes, Dinard).
Notez que, d’une part, les honoraires liés à la réalisation de l'état des lieux sont plafonnés par la loi, et que, d’autre part, la somme qui incombe au locataire ne peut excéder 3€/m² dans la limite de 50% de la somme totale. Cela signifie que le locataire ne pourra jamais payer plus que le propriétaire pour la réalisation de l’état des lieux.
Réaliser un état des lieux tout en respectant la loi ALUR
La loi ALUR a engendré de nombreuses modifications dans le domaine de l'immobilier et de la location. Parmi les nombreux points abordés par cette loi, l'état des lieux a été spécifiquement concerné.
Uniformiser l’état des lieux
Qu’il s’agisse d’un état des lieux d’entrée ou de sortie, la loi prévoit d’harmoniser le document. Ils sont transmis directement en main propre ou par voie dématérialisée. Des remarques ou des réserves peuvent y être ajoutées, et ils peuvent être agrémentés de photos. Il est envisageable d'effectuer l'entrée et la sortie sur un seul document pour faciliter la comparaison. Enfin, chaque partie doit recevoir une copie des états des lieux. Notez que certaines mentions sont obligatoires, comme par exemple la date, le relevé de compteurs, l’état des revêtements et équipements, etc.
Prendre en compte la vétusté du logement
Lors de l'état des lieux de sortie, il est interdit de retenir une somme sur le dépôt de garantie du locataire pour des dégradations relevant de la simple vétusté. Ainsi, les propriétaires ne peuvent pas facturer les locataires pour l'usure normale et naturelle d'un logement.
L’état des lieux est modifiable
Dans un délai de dix jours après la remise des clés, locataires et propriétaires peuvent demander un complément à l'état des lieux d'entrée si des éléments ont été oubliés. Notez que cette loi ne concerne pas le chauffage. En effet, le locataire peut modifier les informations relatives au système installé un mois après le début de la période de chauffe, commencée en automne.
Focus sur la grille de vétusté
La grille de vétusté est un outil essentiel. Elle est utilisée pour évaluer l'état général d'un logement au moment de l'entrée du locataire et lors de son départ, afin de déterminer si des détériorations sont imputables à ce dernier ou résultent de l'usure normale liée à la durée d'occupation. Elle s’appuie sur un calcul précis prenant en compte la nature des travaux à effectuer, la durée d'utilisation des équipements et des matériaux, ainsi que leur valeur initiale. En fonction de ces critères, la grille attribue une part de responsabilité au locataire et au propriétaire pour couvrir les coûts de réparation ou de remplacement. Elle vise ainsi à garantir une répartition équitable des charges et à éviter tout litige en lien avec les réparations entre les deux parties.
Bonnes pratiques : comment réaliser un bon état des lieux ?
Réaliser un état des lieux objectif nécessite de la rigueur et de la précision, afin de garantir les intérêts des deux parties. Aussi, il permet d’identifier rapidement les petites dégradations à effectuer, ce qui évite des réparations plus coûteuses à long terme. Plusieurs bonnes pratiques existent pour réaliser un état des lieux :
- Préparer à l’avance les points de vigilance, notamment sur les équipements de la cuisine et de la salle de bains,
- Le réaliser à une heure où la luminosité est maximale, pour avoir une meilleure vision des éventuels défauts à repérer,
- Être méticuleux. Noter les tâches, égratignures, traces. Utiliser des termes précis pour décrire chaque anomalie.
- Ne pas hésiter à compléter le dossier avec des photos ou des vidéos.
- Miser sur une communication ouverte. Les deux parties doivent pouvoir communiquer ouvertement.
Etat des lieux, caution et dépôt de garantie
L'état des lieux de sortie est intrinsèquement lié à la question du dépôt de garantie, souvent appelé à tort "caution". Lors de la signature du bail de location, le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie. Ce montant sert principalement à couvrir d'éventuels dommages causés au logement pendant la durée de la location.
À la fin du bail, lors de l'état des lieux de sortie, on compare l'état actuel du logement à celui mentionné dans l'état des lieux d'entrée. Si des dégradations imputables au locataire sont constatées et qu'elles ne relèvent pas de la vétusté naturelle du bien, le propriétaire est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation.
Si, en revanche, aucun dommage n'est observé, le dépôt de garantie doit être intégralement restitué au locataire dans un délai défini par la loi. Ainsi, l'état des lieux de sortie joue un rôle déterminant dans la gestion du dépôt de garantie et assure une fin de location transparente et équitable pour les deux parties. Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée : Le propriétaire dispose d'un délai de 1 mois après la remise des clés par le locataire pour restituer intégralement le dépôt de garantie.
En cas de différences constatées entre l'état des lieux d'entrée et de sortie : Le propriétaire a un délai de 2 mois à compter de la remise des clés pour rendre le dépôt de garantie déduit des sommes dues par le locataire (réparations, loyers impayés, etc.).
Gestion locative : se faire accompagner par un professionnel
Un état des lieux réalisé par un expert est souvent plus précis et détaillé, réduisant ainsi les risques de litiges ultérieurs entre propriétaire et locataire. En outre, en confiant la gestion locative à un spécialiste, le propriétaire s'assure du respect des réglementations en vigueur, tout en bénéficiant de conseils éclairés pour optimiser la rentabilité de son investissement.
Faire appel à un professionnel de l'immobilier pour la gestion locative de son bien présente de nombreux avantages, notamment en matière de sérénité et d'efficacité. Cette collaboration garantit une prise en charge complète, du choix du locataire à la gestion des éventuels impayés, en passant par la réalisation des états des lieux.
Établi à Nantes depuis sa création, Thierry Immobilier vous accompagne dans la gestion locative et l’optimisation de vos investissements immobiliers. Nous réalisons chaque année plus de 2000 locations sur l’ensemble de la Métropole Nantaise et en Ille-et-Vilaine et plus précisément à Nantes, Rezé, Saint-Nazaire, Guérande, Rennes et Dinard.
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