Investir dans un studio à Nantes ?

Avec ses 60 000 étudiants, Nantes affiche une forte demande locative qui provoque une certaine tension sur les prix et les loyers des studios, un marché structurellement pénurique.

La reconduite de la défiscalisation Pinel dans l’agglomération nantaise ouvre de belles opportunités aux ménages qui souhaitent effectuer un placement durable dans la pierre et s’offrir, à plus court échéance, une rente immobilière intéressante. Les meilleures occasions se présentent souvent à chaque rentrée universitaire (octobre-janvier) lorsqu’un important flux de candidatures, très largement alimenté par une population jeune et expatriée, se positionne sur le segment locatif des biens de petite surface (studio, T1). Avec son fort contingent d’étudiants (au moins 60 000), la capitale de Loire-Atlantique, réputée pour son attractivité économique et son dynamisme intellectuel qui dépasse de loin son rayon d’influence régional, apparaît comme un bassin inépuisable et prometteur.

Le coût pour étudier à Nantes

Ce fort potentiel transparaît dans une série d’études analytiques qui caractérisent ce marché immobilier spécifique, presque exclusivement tourné vers une demande de moins de 25 ans, mobile et festive, sans situation professionnelle mais non dénuée d’ambition, bien que dépourvue de revenus stables (en dehors de l’aide parentale) : un classement publié fin août 2018 par l’Unef plaçait ainsi Nantes dans le « ventre mou » des villes universitaires les plus chères (20ème sur 40). Ce rang moyen relativise toutefois la hausse du coût de la vie que la syndicat étudiant a mesuré localement (+2,66% sur un an), pour peu qu’on rapporte le rythme de cette inflation au montant du budget nécessaire à un étudiant pour y couvrir la totalité de ses dépenses mensuelles, loyer compris (soit 815 euros), un chiffre inférieur aux enveloppes parisienne (1 224 euros), lyonnaise (931) et même Bordelaise (886).

D’après la même source, le loyer moyen observé à Nantes aurait progressé de +1,34% par rapport à 2017 pour s’établir aujourd’hui à 413€ en moyenne. Une autre estimation fournie par l’Observatoire Clameur en juin 2018, resserre la focale aux seuls logements T1 d’une superficie de 20 m² : dans cette catégorie d’offres, la valeur médiane obtenue s’élève à 12,3€/m², soit 246 € au total (charges non comprises), moins qu’à Bordeaux sur le même type de biens (268 euros), Toulouse (248), Lyon (266) ou Strasbourg (250). En revanche, les valeurs observées à Rennes (242) ou à Marseille (248) sont, à situations égales, comparables à celles du marché nantais.

Nantes, une ville compétitive

Côté prix, l’important déséquilibre entre offre et demande, combinée à la pénurie de biens de petite surface (les studios notamment), pousse les indicateurs à la hausse dans un contexte où, de surcroît, la cité ligérienne capitalise sur sa forte compétitivité : une qualité de vie reconnue au niveau national, une situation géographique idéale partagée entre littoral et proximité avec Paris (2 heures en TGV), une offre culturelle abondante et variée, un réseau de transport en commun performant, un taux de chômage inférieur à la moyenne métropolitaine et une activité économique ouverte sur les filières d’avenir et les nouvelles technologies. Autant d’éléments conjoncturels et structurels qui convergent pour doper le marché de la pierre, comme l’attestent les résultats d’une enquête publiée le 27 août dernier par SeLoger.com. Selon le baromètre, les prix de l’immobilier nantais ont accéléré de +5,3% en un an à 3 640 euros/m² (dans l’ancien). Les auteurs de l’étude ajoutent que le cœur de ville « reste une valeur sûre » pour les investisseurs qui prisent les biens de faible superficie. Ils constatent aussi des belles revalorisations dans des quartiers moins centraux, comme Chantenay-Saint-Anne et Doulon dont les cotes respectives « grimpent sans cesse ».

Pour Explorimmoneuf (juin 2018), Les Hauts-Pavés, Saint-Félix, Saint-Pasquier sont des secteurs très recherchés en raison de leur connexion au pôle universitaire et aux grandes écoles. «  L’achat d’un studio ou d’un 2-pièces y assure une rentabilité de 5 % », comme à Procé, Canclaux, Mellinet très ciblés par les jeunes couples et les familles. Ici, un «  2-pièces de 35 m² acquis 90 000 € et loué 450 €/mois, rapporte 6% » souligne l’enquête.

Dans le centre de Nantes, le rendement des petites surfaces atteint 3 à 4%, un gain rogné par l’ampleur de la hausse des prix, du moins tant que l’achat n’est pas amorti. Un bémol largement compensé en définitive par de belles promesses de plus-values à la revente.