Le coût du crédit ne dépend pas que de critères macro-économiques : les banques pratiquent l’examen « au cas par cas » et ajustent leurs offres en fonction de la situation personnelle du demandeur. D’où l’impérieuse nécessité de préparer son dossier de candidature très en amont afin de disposer d’arguments solides quand vient le moment de la négociation.
En France, 8 transactions immobilières sur 10 s’effectuent au moyen d’un prêt bancaire et un tiers des ménages propriétaires (soit environ 10 millions) en remboursent un actuellement. La question du financement et de son coût (hors capital) est donc centrale pour quiconque souhaite concrétiser un projet de primo-accession et établir au plus juste le budget prévisionnel qu’il souhaite consacrer à l’achat de son futur logement. Comment les emprunteurs doivent-ils s’y prendre pour se donner les meilleures chances de signer un contrat attractif et limiter le poids de leur endettement sur le long terme ? La clé tient en un mot : l’anticipation.
Surveiller les taux et se tenir informés
C’est la première des veilles à effectuer, et pas la moins technique, surtout pour les ménages qui en sont à leur première acquisition et ne disposent pas du recul suffisant pour analyser le marché. Beaucoup de courtiers en crédit fournissent des baromètres mensuels qu’il convient, dans certains cas, d’interpréter avec précaution, les chiffres présentées étant parfois des valeurs a minima dont profitent surtout les profils les mieux notés (emprunteurs à forts revenus et dotés des meilleures garanties). L’idéal est de s’en tenir aux moyennes (par durées de remboursement) et de décrypter les évolutions à venir à la lumière des données macro-économiques qui déterminent, pour une grande part, le niveau des taux pratiqués par les établissements prêteurs : ils indexent leurs prix notamment sur la courbe des obligations d’Etat (OAT 10 ans) et la compétitivité de leur politique de crédit dépend étroitement des souplesses monétaires impulsées depuis Francfort par la banque centrale européenne (et de ses fameux taux directeurs). Rappelons aussi qu’en décembre dernier, le Haut Conseil de stabilité Financière (une autorité de régulation présidée par Bercy) avait enjoint les acteurs du crédit à durcir leurs conditions en appliquant « un respect strict du taux d’effort de 33%* et en limitant la durée des crédits à 25 ans ».
Renforcer son apport personnel
Difficile de faire des miracles dans un temps très court. Il est pourtant indispensable présenter au banquier de solides garanties financières : l’apport personnel, soit le montant des fonds propres que l’emprunteur est capable d’injecter directement dans l’opération immobilière (en complément du crédit), en constitue une. Aucune loi ne rend cet « acompte » obligatoire mais très rares sont les banques à ne pas le réclamer. Leur niveau d’exigence varie d’une période à l’autre : les dernières données semblent traduire un durcissement conforme aux recommandations du Haut Conseil de stabilité Financière : selon l’Observatoire du crédit Logement CSA, « le niveau de l’apport personnel a nettement rebondi (+ 10.3 %) sur les 4 premiers mois de 2020 ».
Soigner ses comptes bancaires
Il est urgent de mettre de l’ordre dans son épargne avant de solliciter un crédit immobilier. Le banquier est en droit de demander aux candidats la fourniture de leurs trois derniers relevés de compte mensuels. Cette vérification lui permet notamment de pointer les qualités de gestion du titulaire et d’évaluer sa capacité d’emprunt en fonction du niveau de ses revenus, montant qu’il rapportera ensuite à la fameuse règle tacite des 33% d’endettement que la plupart des prêteurs essaient de ne pas dépasser. Pour se donner un maximum de chance et rassurer son interlocuteur, le candidat doit veiller à éviter les « découverts » les plus récents et, s’il y en a , être en mesure de justifier leur origine : simple accident ou négligence chronique ?
Prendre en compte la « saisonnalité » du crédit immobilier
Il n’y a pas de règles intangibles en la matière mais, d’une année sur l’autre, se dessinent quelques grandes tendances générales qui correspondent d’ailleurs à la cyclicité du marché de la transaction immobilière dont le point fort se situe généralement au printemps (cette année 2020, frappée par la crise du coronavirus fut toutefois une exception). Le premier semestre est réputé plus favorable : c’est en effet au cours de cette période que les banques fixent leurs objectifs commerciaux (en début d’année) et se livrent à une forte concurrence (au printemps) au moment où l’achat de logement amorce un « pic ». Ces deux facteurs combinés favorisent la pratique de taux attractifs. Lorsque le marché se calme, au cœur de l’été, le crédit tend à se renchérir. Le dernier trimestre est plus ambivalent : les banques qui n’ont pas atteint leurs performances cherchent à assouplir leurs conditions pour drainer de la clientèle supplémentaire. Mais les dossiers les plus fragiles n’en profitent pas toujours.
* soit la part de revenus maximale qu’un emprunteur est susceptible de consacrer au remboursement d’un prêt
Date de mise à jour : 02/05/24
Date de création : 15/06/22
