Immobilier : Qui sont les primo-accédants ?

 20.08.2019  Transaction

Ce qualificatif ne s’applique pas uniquement aux ménages désireux d’accéder pour la première fois à la propriété. Il englobe une autre catégorie : les ménages qui ont revendu leur logement depuis plus deux ans. Eux aussi sont donc potentiellement éligibles au prêt à taux zéro.

A quoi ressemble le primo-accédant en 2019 ? D’après un portrait-robot dressé cet été par le courtier Cafpi à partir des données recueillies au sein de ses agences, il est assez jeune (35 ans moyenne), inséré professionnellement (77% sont en CDI) et cherche prioritairement (82% des cas) à réaliser une bonne affaire dans le parc ancien (plus de 5 ans). Contrairement à ce que la racine du terme laisse à penser, ce public ne se limite pas aux ménages qui n’ont jamais acheté un logement et souhaitent mobiliser une partie de leurs économies dans la concrétisation d’un projet immobilier. Sont également réintégrés dans ce type de demande les ex-propriétaires qui, pour une raison ou une autre, ont revendu leur résidence depuis au moins deux ans et, dans l’intervalle, ont choisi de (re)devenir locataires ou d’habiter chez un tiers sans lui verser de loyer. Ce n’est pas tout : un particulier qui, en 2016, aurait acheté une maison ou un appartement pour le louer et non pour l’occuper (investissement locatif) est, en 2019, considéré comme un potentiel primo-accédant s’il n’est pas lui-même propriétaire de son logement principal.

Ils sont donc nombreux les ménages à remplir les critères préalables à l’attribution de certaines aides spécifiquement dédiées à cette catégorie de candidats : leur quote-part dans le volume de crédits accordés était encore majoritaire en 2018 (56% du total selon Cafpi). Les primo-accédants portent donc assez largement le marché immobilier, notamment grâce aux taux d’intérêts bas mais aussi au maintien de certains outils de financement subventionnés.

Le succès du prêt à taux zéro

Bien que rogné depuis 2018 en milieu rural et dans les villes moyennes de moins de 100 000 habitants), le prêt à taux zéro reste le premier levier actionné par les ménages modestes qui souhaitent devenir propriétaires. Si le « statut » de primo-accédant est exigé pour bénéficier de ce dispositif public, il n’en conditionne pas à lui seul l’attribution. Les règles en vigueur imposent également un plafond de ressources qui varie à la hausse ou à la baisse en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer. Un célibataire qui sollicite cette aide pour l’achat d’un bien récent situé dans l’agglomération nantaise, ne doit pas justifier d’un revenu fiscal de référence supérieur à 30 000 euros annuels, une limite portée à 42 000 euros pour un couple, et à 51 000 euros pour une famille de trois personnes. Rappelons que le PTZ est, comme son nom l’indique, un prêt sans intérêts : en zone urbaine tendue, son montant couvre jusqu’à 40% du coût total de l’investissement, soit 84 000 euros par exemple sur un logement estimé à 210 000 euros. Le budget restant est donc à financer au moyen d’un crédit bancaire classique. Pour être tout à fait complet, précisons qu’en zone rurale et dans les villes moyennes, certains logements anciens sont éligibles à un PTZ de même quotité (40%, contre 20% dans le neuf mais jusqu’au 31 décembre 2019), à condition que l’acquéreur s’engage à y réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25% du montant total de la transaction.

Une solution d’accession abordable à Nantes

D’autres solutions destinées à compléter des lignes de crédits traditionnels, s’adressent aux primo-accédants, et leur sont accordées sous conditions de ressources : le prêt « action logement » cible les salariés et avance des sommes équivalentes à 30% maximum du coût total de l’opération (entre 7 000 et 25 000 euros selon la zone géographique), le tout à un taux préférentiel (1%) dans le neuf ou l’ancien (sans travaux). Le prêt accession sociale (PAS), qui donne droit à des déductions des mensualités de remboursement (les fameuses APL accession) a vu son périmètre se réduire en 2018 aux seuls logements anciens localisés dans les petites et moyennes villes (les grosses agglomérations en tension en sont donc désormais exclues).

A l’inverse, certains financements aidés existent dans les territoires : Nantes en propose un, sous la forme de logements en accession abordable, réservé aux candidats à la propriété sous condition de ressources conformes aux plafonds prévus par la PLS (Prêt Locatif Social).

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