Immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’investir à Saint-Nazaire

 30.07.2018  Transaction

Malgré les hausses observées en 2017, les prix de l’immobilier ancien restent localement très inférieurs aux niveaux qu’ils avaient atteints cinq ou dix ans auparavant.

Pour juger de la qualité d’une affaire immobilière, et de la rentabilité du placement réalisé, il faut prendre du recul et inscrire son analyse dans une perspective de long terme. Les prix actuels des appartements et des maisons commercialisés à Saint-Nazaire reflètent l’état du marché à l’instant T conditionné par des taux de crédit encore très bas et marqué par une certaine compression de  l’offre par rapport au flux de demandes, surtout dans le neuf :  ce dernier paramètre explique que la « petite Californie bretonne », surnom qu’elle doit depuis le XIXème siècle à la croissance de son commerce maritime et au développement de son industrie navale, a été maintenue dans le groupe des zones urbaines dites « en tension » éligibles au prêt à taux zéro (PTZ) au moins jusqu’en 2021.

L’an dernier, le prix d’un appartement ancien s’y élevait à 103 000 euros en moyenne (1 790€/m²), un chiffre qui progresse de +7,6% par rapport à 2016 (voir les tableaux ci-dessous). Toutefois, cette hausse est à relativiser au regard des évolutions observées depuis 2007, époque où le même type de bien coûtait entre  10 et 15 000 euros plus cher. Mieux, d’après le dernier pointage effectué par les Notaires de l’Ouest, la courbe a poursuivi sa décélération depuis 2012 (-4,2%). Bilan : à 1 790 euros le m² dans ses immeubles anciens, Saint-Nazaire affiche une moyenne inférieure à celle du département de Loire-Atlantique (2  570 euros), loin des niveaux atteints sur le littoral sud-Loire (3 040 euros sur les secteurs Pornic-Saint-Brévin), l’agglomération de Nantes (2 280 euros) et le bassin Machecoul-Clisson (1 930 euros).

 

La photographie prise par les notaires gagne en précision lorsqu’on en resserre la focale quartier par quartier (voir le tableau ci-dessous) : si les valeurs immobilières ont flambé dans le cœur de ville (+13,4% sur un an), partout ailleurs c’est plutôt la stabilité qui règne. Un constat confirmé pour le secteur nord (Herbins-Prézégat-Berthauderie),  la Ville Ouest (Hôpital, Villeneuve, Landettes) et l’axe central Trébale-Plaisance. On observe même un léger repli sur une petite frange du front de mer entre Sautron et le Jardin des Plantes.

A l’inverse, dans le parc neuf, les chiffres publiés par les notaires traduisent un fort rebond (+18,7% sur un an, +25,9% sur 10), une évolution notable dont le rythme ne suffit pas à porter les prix nazairiens à hauteur de la moyenne départementale qui reste supérieure aux indices locaux (3 310 euros/m² à Saint-Nazaire, contre 3 850 € à l’échelle de la Loire-Atlantique… et 4 460 € sur l’ensemble du littoral Nord-Loire entre Pornichet et Mesquer via La Baule, Le Pouliguen, Guérande, La Turballe et Piriac-sur-Mer). Cette inflation s’explique, en partie, par les effets combinés du PTZ et du dispositif de défiscalisation Pinel sur l’investissement locatif qui encouragent la demande immobilier et ravive l’intérêt des primo-accédants au-delà de ce que le marché du neuf est capable d’absorber.

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