Nantes, une valeur sûre pour investir dans l’immobilier

 02.11.2017  Territoire

Immobilier Nantes loi Pinel

Fin septembre, le gouvernement a annoncé une reconduction partielle du dispositif Pinel qui accorde des réductions d’impôt aux acquéreurs d’un logement destiné à la location. Nantes et Saint-Nazaire ont été maintenus dans le périmètre d’éligibilité de cette aide fiscale visant enrayer la pénurie d’offres locatives dans les territoires urbains saturés, essentiellement des grandes métropoles. En Pays de la Loire, des villes moyennes, comme Le Mans (Sarthe) ou Angers (Maine-et-Loire), qui présentent un marché immobilier moins tendu, perdront en revanche le bénéfice Pinel dès 2018.

Quant au prêt à taux zéro appliqué au neuf, levier sur lequel les ménages s’appuient pour accéder à la propriété à moindre coût, il a été prorogé jusqu’en 2021, également dans les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, dont Nantes fait partie, au même titre que Rennes en Bretagne, ou Bordeaux en Aquitaine.

Le prix du logement en hausse

Ces subventions publiques, délivrées sous forme de crédits bonifiés ou d’allégements d’impôt, contribuent à soutenir la compétitivité du marché immobilier en agissant à la fois sur l’offre locative (Pinel) et la demande des ménages modestes qui souhaitent s’offrir leur premier logement (PTZ). Si elles en conditionnent l’ampleur, ces mesures ne suffisent pas à caractériser l’attractivité foncière d’une ville comme Nantes qui dépend aussi, et surtout, de facteurs endogènes liés à son image et son potentiel économique. Suite à une étude fondée sur plusieurs critères de conjoncture (démographie, emploi, population étudiante, fiscalité locale, taux d’emprunt, niveau d’investissement, disponibilité et prix des logements), Explorimmo place la capitale des Pays de la Loire au quatrième rang des villes où il fait bon investir en 2017, derrière Rennes (1er), Bordeaux (2ème) et Montpellier (3ème), mais devant Lyon (5ème), Lille (6ème) et Strasbourg (7ème). Dans son analyse, le spécialiste de l’immobilier fait état d’une hausse globale des prix, non-négligeable dans le parc ancien (+3,10% sur un an) comme dans le neuf (+3,40%), toutefois moins importante qu’à Bordeaux dans cette dernière catégorie de biens (+6%).

Il pointe également des bons niveaux de rentabilité dans les quartiers particulièrement prisés par les étudiants où, par définition, la demande locative est forte : en périphérie du centre-ville, le secteur Hauts-Pavés/ Saint-Félix/Saint-Paquier, bien connecté « au pôle universitaire et aux grandes écoles », garantirait au propriétaire d’un studio ou d’un 2-pièces un gain minimal « de 5% minimum ». Dans les zones un peu plus excentrées Procé/Cancleaux/Méllinet, l’acquisition pour 90 000 euros d’un « 2-pièces de 35m² mis en location à 450 euros par mois » assurerait un rendement « de 6% bruts ». Dans l’hyper-centre, les studios disponibles dans les quartiers Graslin ou Bouffay sont intensément prospectés par les jeunes qui recherchent, le temps de leurs études, le cachet du bâti ancien associé à la proximité des services, des boutiques et des transports collectifs dans un environnement urbain propice à la fête et aux rencontres : la demande y est quasi-inépuisable mais les prix sont élevés, parfois supérieurs à 4 000 euros le m².

Où investir en Pinel ?

Pour les investissements en Pinel, les zones à surveiller sont celles où se développent des programmes de construction. L’Ile de Nantes, par exemple, va offrir au cours des toutes prochaines années de nombreuses opportunités immobilières éligibles au dispositif fiscal (la liste n’est pas exhaustive) : 53 logements neufs à venir en 2018 à proximité du pont Senghor, 24 autres rue Sourdéac (2019), 27 appartements le long du bras de la Madeleine (2018), 49 près des Machines de l’Ile (2018), 71 dans l’éco-quartier de la Prairie-au-Duc (2018)…

Sur ce seul secteur, la métropole projette de construire quelque 6 000 logements neufs, notamment au sud-ouest de l’Ile où un ensemble de parcs bordé d’habitats va être aménagé.

 

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