Quel chauffage installer dans un logement locatif ?

 07.11.2017  Location

 

La loi impose aux propriétaires de proposer un « logement décent » à leurs locataires. Outre les normes requises en termes de surface habitable, l’installation d’équipements permettant un « chauffage normal » fait partie des règles communes à respecter, sous peine de graves sanctions judiciaires. Quel sont les éléments techniques à prendre en compte pour rentabiliser un tel investissement sur le marché locatif ?

Tout bien immobilier destiné à un usage d’habitation doit remplir l’ensemble des critères de conformité fixés par la loi. Un logement décent, tel que le définissent les textes officiels, présente une surface minimale de 9m² et propose une série d’équipements obligatoires aptes à  préserver son occupant des risques potentiellement dangereux pour sa sécurité et sa santé. La liste établie par le décret du 30 janvier 2002 relatif à la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain - votée deux ans plus tôt - mentionne une « installation permettant un chauffage normal et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion ». Légalement, cet investissement est à la charge du propriétaire-bailleur et rien n’autorise en principe un locataire à engager des travaux destinés à changer le système d’origine (ni à poser, de son propre chef, un chauffage individuel dans un immeuble où la distribution de l’énergie est collective).

C’est au locataire en revanche de payer les frais liés à sa consommation et d’assurer l’entretien annuel de la chaudière qu’il utilise. Cette procédure de vérification, devenue obligatoire depuis 2009 bien que peu respectée dans la pratique, s’applique à tous les équipements « alimentés par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW » (voire décret n°2009-649). En revanche, la réparation ou le remplacement d’une chaudière en panne (ou obsolète) incombe au bailleur.

Précisons qu’aucun texte ne fixe un nombre minimal de radiateurs au sein d’une même habitation.  Mais des seuils de température de chauffage sont définis par le Code de la Construction et de l’Habitation, soit « 19°C en moyenne pour l’ensemble des pièces d’un logement » (article R. 111-6).

Avant de mette un bien en location, tout propriétaire se doit de bien réfléchir au type de chauffage dans lequel il compte investir : telle installation permettra d’économiser davantage d’énergie, mais tel autre, plus simple à utiliser, coûtera moins cher à la pose et nécessitera par la suite un entretien moins lourd, ce qui réduira d’autant les risques de litiges entre bailleurs et locataires pour les cas où une panne surviendrait suite à une négligence (un défaut de maintenance par exemple).

Pour quelles solutions opter et avec quel retour sur investissement ?

La moins chère : les systèmes de chauffage à l’électricité sont appréciés pour leur simplicité. Ils génèrent peu de contraintes techniques et correspondent bien aux besoins des petites surfaces locatives.  N’étant pas raccordés à la chaudière ni à un circuit central, leur entretien est minimal et se résume à une simple opération de dépoussiérage des radiateurs. Les derniers modèles à inertie diffusent leur chaleur par rayonnement à partir d’un fluide contenu dans l’appareil, ou directement depuis le matériau de son capot (de la fonte, en général).  Leur efficacité dépend aussi de la qualité de l’isolation du logement. Prix : entre 400 et 1 200 euros par radiateur.

La plus économique : la chaudière dite à granulés ou « pellets », alimentée par du bois compacté, utilise le combustible le moins cher du marché. A court terme, le système est à l’avantage du locataire qui réduit ainsi le coût de sa consommation (jusqu’à -30% par rapport au gaz, au fioul ou à l’électricité). Pour le propriétaire en revanche, l’investissement est plutôt lourd (entre 13 000 et 20 000 euros hors crédit d’impôt ou primes d’Etat). Le gain économique généré par ce type d’équipement est contrebalancé par l’exigence de son entretien : il revient en effet au locataire de se fournir en granulés et d’assurer un suivi régulier de l’installation.

La plus perfectionnée : la pompe à chaleur s’appuie sur un réseau de captage souterrain pour puiser des calories en profondeur et les restituer, en surface, à l’intérieur des habitations, souvent par l’intermédiaire des radiateurs ou d’un plancher chauffant. Contrairement aux combustibles que sont le charbon, le bois ou le gaz, l’énergie géothermique, produite naturellement par la croûte terrestre, n’est pas à vendre. Il suffit donc de l’exploiter pour en disposer gratuitement, grâce à une pompe en l’occurrence. Le prix de cette technologie est élevée (20 000 euros en moyenne) mais, à l’usage, les économies réalisées sont substantielles.

La plus intelligente : la domotique, fondée sur le pilotage à distance des équipements de la maison,  évolue concomitamment à  la généralisation des smartphones et de la culture internet. Ces nouveaux usages high tech permettent  aujourd’hui une gestion intelligente des réseaux de chauffage via des applications mobiles spécifiques utilisées comme des tableaux de bord et des systèmes de commande.  Ils s’adaptent bien en général aux radiateurs électriques qui, connectés à un capteur électronique ou un thermostat adapté, ont désormais les moyens de moduler les températures en fonction des besoins réels du consommateur, ce qui limite les gaspillages d’énergie.  L’appareil détecte par exemple les  mouvements de lumière et de chaleur et adapte sa puissance au rythme de vie de ses utilisateurs sans que ceux-ci aient à s’en préoccuper. Un chauffage intelligent relié à une sonde de présence déterminera à quelle heure le logement se vide chaque jour et à quel moment ses occupants reviennent. Il diminuera la diffusion de chaleur pendant nuit, et l’augmentera au petit matin afin de maintenir une température stable par rapport à la veille.

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