Comment fixer un loyer ?

 09.08.2018  Location

Comment fixer un loyer ?

Entre contraintes légales et régulation par le marché, quels sont les éléments à prendre en compte pour fixer un juste loyer qui soit à la fois rémunérateur pour le propriétaire et attractif pour le locataire ?

Si, en théorie, le bailleur est en droit de fixer librement un loyer (lors d’une première location ou si son logement a été inoccupé plus de 18 mois), en pratique, il doit se soumettre à un certaine nombre de règles tacites ou officielles qui réduisent assez sensiblement ses marges de manœuvre dans cette opération.

Le premier des principes à respecter est celui du bon sens : un loyer déconnecté de la réalité du marché ne rapporte rien, ou presque. S’il est trop haut, le propriétaire s’expose automatiquement à un risque de vacances locatives et d’impayés. S’il est trop bas, ce revenu mensuel ne suffira pas à couvrir ses frais (charges de remboursement si l’acquisition du logement s’est faite à crédit, assurance, coûts de gestion, impôts locaux). Une stratégie qui entamera, à échéance assez rapide, la rentabilité de son investissement immobilier.

Il est donc indispensable de prendre en compte le niveau de l’offre et de la demande à l’échelle de la ville, et surtout du quartier où le bien localisé, ainsi que sa superficie, son emplacement, l’étage auquel il se situe, la mise à disposition d’équipements intégrés ou de services annexes, comme un parking ou un ascenseur...

Rappelons également qu’à logement équivalent en termes de surface et de standing, un loyer dans le neuf est généralement plus élevé que dans l’ancien.

Des hausses limitées par la Loi

Au-delà de ces considérations de base, dictées par les lois du marché, les bailleurs doivent  respecter une série de contraintes réglementaires destinées à prévenir ou contenir la moindre poussée inflationniste sur le marché de la location:

A chaque anniversaire de la date de signature du  bail, un propriétaire est en droit d’appliquer une augmentation, sous réserve toutefois que le contrat comporte une clause de révision annuelle. Si tel est le cas, une hausse peut être notifiée au locataire, mais son ampleur doit suivre l’évolution de l’Indice de référence des Loyers (IRL), lequel tient compte de l’inflation, c’est-à-dire le rythme auquel la courbe générale des prix à la consommation -hors tabac- progresse ou se replie (voir l’IRL du deuxième trimestre 2018).

Le décret n°2018-549 du 28 juin 2018 reconduit pour un an, soit jusqu’à l’été 2019, l’encadrement des loyers à la relocation. Cette mesure, qui s’applique uniquement dans les zones tendues (essentiellement les métropoles et les grands bassins touristiques) interdit à un propriétaire d’augmenter, entre deux contrats de bail, le loyer au-delà de l’IRL. Un nouveau locataire doit donc se voir proposer un tarif équivalent à celui de son prédécesseur, sauf cas exceptionnels. Des dérogations à cette règle sont en effet prévues dans deux hypothèses : si le loyer est manifestement sous-évalué ou si des travaux d’amélioration ou de mise aux normes ont été engagés dans le logement depuis le départ de son dernier occupant.

Rappelons enfin que la défiscalisation Pinel accordée aux ménages engagés dans un investissement locatif suppose plusieurs contreparties : celle notamment de respecter un plafond de loyers  (consulter le barème 2018).

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