Augmenter un loyer après travaux : à quelles conditions ?

 28.05.2018  Location

Augmenter un loyer après travaux

Tout propriétaire qui engage des travaux d’amélioration dans un logement a la possibilité de répercuter cet investissement sur le montant du loyer. Néanmoins, pour être valide, cette pratique doit obéir à certaines règles définies par la loi.

L’augmentation du loyer est un droit dont jouit légalement le propriétaire d’un bien. Toutefois, cette démarche - mal ressentie par le ménage qui occupe l’habitation -  est strictement encadré : dans les cas les plus courants, une clause de révision incluse dans le contrat de bail d’origine entraîne des ajustements annuels indexés sur l’indice de référence des loyers (IRL), un barème qui reflète l’évolution des prix à la consommation. En théorie comme en pratique, ces valeurs réactualisées chaque trimestre servent de base à un système de plafonnement que le propriétaire est tenu de respecter, sauf s’il engage des travaux d’amélioration dans le logement concerné, auquel cas il bénéficie d’une dérogation à l’IRL.

Comment procéder ?

Tout d’abord, il est obligatoire d’informer préalablement le locataire à la fois sur le calendrier et le contenu précis du programme de réhabilitation afin d’obtenir son accord formel sur la hausse de redevance induite par le futur chantier. Autre restriction : en zones tendues*, le droit d’appliquer une majoration est conditionné par le montant des travaux qui doit être équivalent à six mois de loyers s’il s’agit d’une relocation et  à 1 an dans le cadre d’un renouvellement de bail (dans cette dernière hypothèse, la procédure se fera par l’ajout éventuel d’une clause expresse ou d’un avenant au contrat si cette précaution n’a pas été prise dès sa signature). Quoi qu’il en soit, dans l’un ou l’autre de ces deux cas de figure, l’article 4 du décret n°2016-1040 spécifie que « la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises » (alinéa 1).

Toutefois, le même texte souligne qu’en début de bail, « la réévaluation est libre » lorsque le contrat de location porte sur un logement de rénovation récente (moins de six mois) où le niveau de la facture des travaux a été supérieur à la somme des douze derniers loyers pratiqués, soit un an (alinéa 3).

Rappelons que, pour lever toute ambiguïté et éviter les abus donnant lieu à des hausses indues de loyers sous couvert de rénovation, la notion de « travaux d’amélioration », faute d’une définition légale, avait été précisée le 6 avril 1992 sous la forme d’une réponse ministérielle publiée au Journal officiel : cette note considère comme tels les investissements qui, dans le logement ou les parties communes, apportent « un équipement nouveau (cuisine équipée, piscine, ascenseur) et garantissent un service supérieur à la qualité au niveau des prestations existantes et/ou permettant de diminuer de façon certaine des dépenses d’entretien et d’exploitation » (un système de chauffage plus économe en énergie par exemple). Figurent également dans cette catégorie, les réaménagements aptes à assurer « une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

Des exemples concrets sont fournis, non par la loi mais par la jurisprudence qui émane de plusieurs décisions prises la Cour d’appel de Paris au cours des années 1990 : la pose d’un carrelage, la réalisation de coffrage d'éléments dans la salle de bain justifient une augmentation de loyer dans la mesure où ces opérations de second œuvre ne relèvent pas d’un simple entretien ou de mise aux normes, mais supposent un surcroît de confort (CA Paris: 29 septembre 1992). Idem s’il s’agit d'installer un digicode, une porte blindée ou un lecteur de carte magnétique à l’entrée d’un immeuble ou pour accéder à son parking (CA Paris : 16 septembre 1994).

En revanche, n’entrent pas dans ce champ :
Le  ravalement et l’imperméabilisation des murs mitoyens et des pignons (CA Paris 8.11.93), la modification des espaces verts (CA Paris 8 novembre 1993), la réfection de la toiture et de l’électricité (CA Paris : 13 février 1996 et 16 septembre 1994), le changement des tapis d'escalier (CA Paris : 13 février  1996) ; les travaux de peinture, la reprise des pierres et/ou du dallage dans l'entrée de l'immeuble (CA Paris : 16 septembre 1994).

Précision importante : le coût des travaux ayant donné lieu à  la contribution du locataire au partage des économies de charges est exclu du montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité.

* 1.149 communes sont concernées au sein de 28 agglomérations, dont Nantes Métropole : le déséquilibre entre l’offre et la demande s’y traduit par des loyers plus élevés qu’ailleurs.

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