Acheter un logement à plusieurs : quelles solutions juridiques ?

 05.12.2018  Juridique

Dans le contexte actuel de hausse des prix, il n’est pas rare que les candidats à l’achat d’un logement s’associent pour réduire le coût de leur investissement. Trois modalités d’acquisition s’offrent alors à eux : la SCI, l’indivision et la tontine. Chacune de ces formules a ses avantages et ses inconvénients en fonction de la typologie du projet immobilier défini à plusieurs.

Avec qui s’associer pour devenir propriétaire d’un bien ? Si la solution familiale apparait comme la plus naturelle et cohérente, en raison des liens d’affinités qui unissent les membres d’un groupe soudé par une communauté d’intérêts convergents et solidaires, le co-achat immobilier entre plusieurs personnes sans intimité particulière, ni parentale ni amicale, émerge progressivement en France. Cette pratique, déjà très répandue en Angleterre où la forte hausse du coût de la pierre depuis trente ans a conduit les acheteurs à fédérer leurs moyens, surfe sur la dynamique d’internet et les potentialités d’interaction offertes par sa logique de réseau : les plateformes numériques dédiées, qui tendent en effet à se multiplier, permettent aux candidats d’établir un premier contact en vue de définir un projet mutuel.

Une fois le principe de l’entente conclu entre les parties prenantes, se pose la question des modalités : quelle sera l’assise légale de cet investissement collectif et comment en organiser la gestion et l’administration dans la perspective d’une succession ?

Il existe trois solutions.

La plus sûre : la SCI

Les acquéreurs peuvent se constituer en Société Civile Immobilière, auquel cas ils deviennent associés au sens juridique du terme (il faut être au moins deux). Dans ce système, la propriété du logement relève de la SCI en tant que personne morale, indépendamment des individus qui ont créé cette structure et la composent (personnes physiques). Ceux-ci ne détiennent donc le bien qu’indirectement, à travers des parts sociales dont la valeur est proportionnelle à leur engagement financier. Les conditions de fonctionnement de la société (seuils majoritaires, modalités en cas de revente ou de décès etc…) sont fixées dans ses statuts qui doivent être dûment rédigés et signés sous seing privé ou par un acte authentique (notaire), d’où des coûts de mise en place non négligeables. Cette procédure constitue néanmoins un socle légal qui permet des désamorcer et régler d’éventuels conflits entre les associés sur la base de règles préétablies d’un commun accord.

La plus simple : l’indivision

C’est le régime qui s’applique par défaut lorsqu’aucune autre démarche n’est entreprise. Il est donc assez fréquent et concerne, par exemple, les couples non mariés qui investissent à deux dans un logement. Dans cette situation juridique, les contributeurs sont dits « indivisaires » ou « co-indivisaires » : à ce titre,  chacun d’eux exerce un droit de propriété direct sur le bien, contrairement aux associés d’une SCI. L’autre différence repose sur le mode de décision qui requiert, pour les actes les importants (un projet de cession par exemple) l’unanimité des membres, là où, dans une société civile immobilière, les statuts adaptent librement les règles de majorité à chaque procédure (actes de disposition ou actes d’administration). Simple dans ses formalités, le régime de l’indivision est, par nature, provisoire, la loi stipulant que « nul ne peut être contraint d’y demeurer » (article 815 du Code Civil). Cela signifie qu’un indivisaire a la possibilité de provoquer, à tout moment, le partage judiciaire sans qu’il lui soit besoin de justifier sa décision. Pour pallier cette insécurité, les indivisaires ont toutefois le droit d’établir une convention de 5 ans maximum, période au cours de laquelle chacun d’entre eux s’engage à maintenir sa quote-part.

La plus méconnue : la tontine

Généralement, le pacte tontinier se matérialise dans les actes de vente immobiliers par une clause spécifique dit « d’accroissement » introduite par les acquéreurs d’un même bien. Cette formule juridique prévoit qu’après le décès d’un des co-investisseurs, la pleine propriété du logement revient au survivant, alors considéré comme le seul propriétaire du bien depuis l’origine (de fait, les héritiers du défunt  ne peuvent prétendre à aucun droit). L’achat en tontine immobilière repose donc sur des motivations d’ordre successoral entre conjoints, raison pour laquelle il intéresse au premier chef les concubins, beaucoup moins protégés que les époux dans ce domaine. Toutefois, depuis  une loi de 1980, ce type de convention n’exonère pas ses co-contractants du paiement des droits de succession, à deux exceptions près : le bien concerné doit faire office de résidence principale et sa valeur ne pas dépasser 76 000 euros. Si ces deux conditions sont réunies – ce qui est très rare surtout dans les grandes villes -, le nouveau propriétaire du logement est assujetti à une taxe moins élevé : des droits de mutation à titre onéreux (au taux de 5,09%).

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