L’immobilier, une valeur sûre pour investir

 22.07.2019  Fiscalité

En France, six ménages sur dix sont propriétaires de leur logement. Un capital qui s’est fortement revalorisé depuis 20 ans (+62%).

Le placement immobilier est la grande marotte des français, moins disposés psychologiquement  que leurs homologues britanniques ou allemands à risquer leur argent en bourse qu’à se garantir un toit pour leurs vieux jours. Actif palpable et rassurant, souvent présenté comme un rempart contre l’inflation et un investissement rentable sur le long terme, le logement, encore préservé par la fiscalité sur les plus-values de cession (à condition qu’il s’agisse d’une résidence principale) correspond  aujourd’hui à une épargne estimée par l’Insee à près de 7 milliards d’euros. Selon les données les plus récentes, 59% des français domiciliés en métropole seraient propriétaires de leur maison ou de leur appartement, un taux qui augmente naturellement avec l’âge, 49% entre 30 et 39 ans, 60% entre 40 et 59 ans et plus de 70% à partir de 60 ans.

Les prix baissent dans certaines zones rurales

Pour beaucoup de ménages, l’achat d’un logement s’apparente donc au projet de toute une vie, qu’il convient d’anticiper au plus tôt pour être prêt lorsque les besoins se feront le plus sentir (chômage de longue durée, maladie, sortie de la population active et pertes de revenus salariaux) : dans un sondage mené début 2019 par le Centre d’Etude et de Connaissances sur l’Opinion Publique (Cecop), 67% des candidats interrogés affirmaient qu’investir dans un bien immobilier reste « la meilleure façon d’anticiper sa retraite ». A preuve, selon l’enquête du Cecop, près du tiers du public jeune (18-34 ans) prépare l’achat de sa résidence principale, projet qu’il serait toutefois erroné de limiter à une simple opération de prévoyance dans la perspective de la soixantaine. De manière beaucoup plus pragmatique, l’acquisition d’un bien immobilier à vocation d’habitat est perçue comme un placement financier à rendement garanti : en 20 ans, le prix de la pierre s’est beaucoup accru (62%), certes avec de fortes disparités entre campagnes et villes : en 2017, une étude de Meilleurs Agents avait mis en évidence, sur une décennie, une hausse de +21% des valeurs immobilières dans les dix plus grandes agglomérations quand, sur la même période, les prix s’effondraient en zones rurales (-14%).

L’investissement locatif attire

Sur les marchés urbains, où la concentration des services et des emplois contribue à créer un déséquilibre entre offre et demande, avec de l’inflation à la clé, les ménages déjà propriétaires d’un logement accroissent leur patrimoine via des opérations d’investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire : les premières, qui bénéficient d’un cadre fiscal favorable dans ces zones en tension, sont considérés par la majorité des personnes interrogées par le Cecop (61%) comme le placement le plus attractif. Le dispositif Pinel, désormais limité aux grosses métropoles et secteurs touristiques, offre des allégements progressifs d’impôts en fonction de la durée du bail (6,9 ou 12 ans), à condition toutefois de respecter un plafond de loyer défini par l’administration. En vigueur depuis 2017, la loi Cosse prévoit, elle aussi, un système d’incitation fiscale à destination des propriétaires afin qu’ils modèrent le montant de leur location dans les grandes villes.
D’autres outils gérés par les pouvoirs publics (Cosse, Malraux, Censi-Bouvard, Denormandie, statut du loueur meublé) permettent aux acquéreurs immobiliers de déduire, sur leur feuille d’impôt, une partie du montant de leur investissement, en contrepartie de travaux de rénovation à réaliser dans le bien et/ou de sa mise en location.

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