Investissement locatif : qui est éligible à la réduction d’impôt « Denormandie » ?

 30.04.2019  Fiscalité

Dans certaines villes moyennes, ce nouveau dispositif s’ajoute ou se substitue au dispositif de défiscalisation Pinel pour encourager la rénovation et la mise en location de logements d’au moins 15 ans.

Depuis le 1er janvier 2019, une nouvelle aide, accordée sous la forme d’un allégement d’impôt, vient élargir le volet « ancien » de l’outil Pinel déjà applicable en zones urbaines. Ce mécanisme, baptisé Denormandie, du nom du ministre de la Ville qui a défendu ce projet de réforme, texte finalement adopté par les parlementaires le 21 décembre dernier, s’inscrit dans la logique de simplification portée par la loi Elan (pour Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). De quoi s’agit-il ?

Présenté comme un levier supplémentaire pour dynamiser le marché du logement, étoffer l’offre locative et accélérer la  rénovation du parc ancien, Denormandie calque son fonctionnement sur celui de  Pinel dont il partage d’ailleurs les objectifs. Il s’en distingue toutefois sur plusieurs points : ses modalités d’accès, moins restrictives, reposent sur la réalisation de travaux de rénovation d’une valeur équivalente (en euros) à 25% du coût de l’opération (achat immobilier + chantier dans la limite de 300 000 euros), là où l’autre dispositif ne s’applique qu’aux logements reconnus « indécents » qui, de fait, nécessitent une réhabilitation très lourde. Surtout, il cible les centres de villes moyennes exclues, à quelques exceptions près, du périmètre Pinel désormais limité aux zones les plus denses. Sont notamment concernées par la défiscalisation Denormandie les 222 communes retenues dans le Plan « Action cœur de ville » (voir ici) ainsi que les agglomérations engagées dans des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT) telles que la loi Elan les définit. En Loire-Atlantique, Saint-Nazaire, déjà inclus dans le champ du Pinel classique, est aussi éligible à ce nouvel outil mieux à même de répondre, par sa souplesse et sa simplicité, aux attentes des particuliers désireux d’investir dans l’ancien.

Le niveau de réduction d’impôt qu’il accorde s’échelonne de 12 à 21% en fonction de la durée de mise en location du bien rénové (6,9 ou 12 ans). Cet avantage fiscal est bien évidemment conditionné par la nature et l’ampleur des travaux : la règle, fixée par décret, précise qu’ils doivent avoir pour objectif d’accroître la performance énergétique du logement (de + 30 % en maison, de + 20% en collectif) et/ou correspondre à au moins deux types de chantiers parmi une liste de cinq : isolation des combles, des murs ou des fenêtres, changement de chaudière ou de système production d’eau chaude.

A l’occasion de sa conférence de presse de rentrée qui s’était tenue fin janvier, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) avait salué la mise en œuvre de cette mesure dans laquelle elle voit un moyen de « maintenir un habitat de qualité, assurer un rééquilibrage entre l'existant et la construction neuve en accélérant la réhabilitation des logements anciens ». Les professionnels se félicitent notamment du ciblage opéré par Denormandie : sur les 8 % de logements vacants (faute d’habitabilité) recensés en France métropolitaine, plus de la moitié (60%) est localisée en milieu rural ou dans une agglomération de taille moyenne, soit le type de communes spécifiquement visé par le dispositif.

Dans les territoires qui comprennent un important parc ancien impliquant des investissements d’envergure, les effets des avantages fiscaux introduits par l'amendement Denormandie auraient, selon la FNAIM, un impact positif sur les niveaux de rendements immobiliers, soit entre 5 et 8 % bruts, d’après les simulations effectuées par la Fédération.

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