Louer ou acheter : quelle est la meilleure solution pour un jeune ménage ?

 05.12.2018  Conseils / Service clients

Verser un loyer modéré et payer moins d’impôts locaux qu’un propriétaire : jusqu’à quand cette opération est-elle rentable pour des actifs qui, faute d’épargne et de visibilité professionnelle, hésitent longtemps avant de se lancer dans un investissement immobilier ?

En France, 60% des ménages sont aujourd’hui propriétaires de leur logement. Parmi eux, un tiers, encore « accédant », n’a pas fini de rembourser son emprunt bancaire. Si la part représentée par les locataires est donc légèrement minoritaire au sein de la population globale (entre 11 et 12 millions de foyers), elle domine dans les tranches d’âge les plus jeunes et répond socialement aux réalités inhérentes à certaines situations familiales (célibat sans enfant, divorce et monoparentalité). Dans la très grande majorité des cas, « les ménages de moins de 30 ans louent le logement qu’ils occupent », indique un rapport de l’Insee édité en 2017, puis, ajoute l’Institut, « la proportion de propriétaires augmente progressivement au cours du cycle de vie, à mesure qu’évoluent leurs conditions financières ».

Pour autant, certaines familles hésitent à franchir le pas de l’investissement immobilier, souvent par crainte de s’exposer à un surcroît de charges dont leur statut de locataire a l’avantage de les préserver : la taxe foncière - due par les seuls propriétaires -, les frais d’acquisition du bien (les émoluments des notaires et les droits d’enregistrement reversés à l’Etat ou aux collectivités territoriales), les honoraires facturés par les intermédiaires (agents, courtiers), sans compter le coût du crédit, indexé sur la volatilité des taux d’intérêts, le montant des factures de copropriété (entretien, gestion, travaux) et les – éventuelles et souvent nécessaires - dépenses à engager pour rénover un logement acheté à bon prix.

Placement de long terme, la pierre fait pourtant toujours rêver dans la mesure où elle permet ceux qui y investissent de se constituer un patrimoine stable à transmettre à leurs enfants. D’après un sondage publié en 2017 par l’Institut BVA, devenir propriétaire reste un objectif affiché par un peu plus de 7 locataires sur 10. Un graal qu’un couple atteint, aujourd’hui, vers l’âge de 38 ans en moyenne (source : Observatoire de l’Accession à la Propriété, février 2018).

A Nantes : 4 ans pour rentabilise un achat immobilier

Si, dans le secteur de l’habitat, l’acte d’acquisition repose sur des ressorts psychologiques, il n’en reste pas moins qu’il existe une part de « calcul » beaucoup plus tangible : sur un plan strictement financier, au bout de combien de temps est-il plus intéressant d’acheter que de louer ? Posons la question autrement : l’épargne qu’un locataire parvient à cumuler grâce à un niveau de charges moins élevé rapporte-t-elle davantage qu’un placement immobilier de long terme ? D’après la cinquième étude annuelle réalisée par Meilleurtaux.com (2018), l’achat d’une maison ou d’un appartement d’une surface de 70m² serait rentabilisé en un peu moins de trois ans, soit 32 mois en moyenne (6 de plus qu’en 2017). Passée cette échéance, le courtier considère que, sur ce type de bien, le locataire commence à « perdre de l’argent ». Cette durée indicative, évaluée à l’échelle nationale, se vérifie diversement en fonction du territoire urbain : la fiscalité et la spécificité du marché local (niveaux des prix, des loyers et des taux d’intérêts) modifient plus qu’à la marge les conditions dans lesquelles les opportunités sont à saisir. A Nantes, le délai rentabilisation d’un achat immobilier, estimé à 4 ans, est plus rapide qu’à Lyon (9 ans), Bordeaux (11) ou Paris (11,6), trois villes pénalisées par une « une hausse continue de leur prix » et, dans le cas de la capitale girondine, « par une taxe foncière plus élevée » que dans la plupart des 36 agglomérations étudiées.

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